Location d'un bien immobilier : les certificats obligatoires
Lorsqu'un bien immobilier se vend, la loi impose, par principe, au propriétaire de garantir son bien à la vente. Mais différents textes ont institué ces dernières années des obligations particulières à la charge du propriétaire, visant à protéger les intérêts ou la santé de l'acquéreur.
Qu'il s'agisse de la superficie exacte de l'appartement, ou des diagnostics liés à des impératifs de santé publique, le propriétaire a donc obligation de délivrer certains certificats pour l'établissement de l'acte de vente. Dans certains cas, l'absence de certificat peut même autoriser l'acquéreur à annuler la vente ou tout du moins à demander une remise sur le prix.
1) Diagnostic plomb : lutte contre le saturnisme
L'obligation de fournir un état, de moins d'un an, du risque d'exposition au plomb concerne tous les immeubles construits avant 1948 et situés dans une zone à risque d'exposition au plomb délimitée par arrêté préfectoral. Chaque propriétaire doit se renseigner en préfecture (auprès de la direction départementale de l'équipement) ou en mairie pour savoir dans quelle zone se situe son logement. L'inobservation de cette obligation entraîne une sanction pénale (1 an d'emprisonnement et 15 000 € d'amende) et une sanction civile qui place le propriétaire de fait dans l'obligation de prendre à sa charge les travaux qui s'avéreraient nécessaires, même si ceux-ci sont diagnostiqués par l'acquéreur.
Le diagnostic est effectué par toute société experte en la matière, label ou qualification professionnelle à l'appui.
A défaut d'être exécutés avec la vente, les travaux et leur coût engendré font là aussi partie de la négociation entre vendeur et acheteur.
Les informations liées à l'état de l'immeuble
Deux certificats liés directement à l'état de l'immeuble doivent être délivrés le cas échéant à votre acquéreur : lutte contre les termites et état de l'installation de gaz.
2) Diagnostic de Performance Energétique
Ce diagnostic exigible depuis le 1er novembre 2006 à l’occasion de la vente de chaque logement ou bâtiment situé en métropole, permet d'identifier les consommations prévisionnelles d'énergie des logements et des bâtiments mis en vente.
La lecture du diagnostic de performance énergétique est facilitée par une estimation chiffrée en euros et par l'utilisation de la double étiquette suivante :
1. une étiquette pour connaître la consommation d’énergie (comme pour l’électroménager et désormais les voitures)
2. une étiquette pour connaître l’impact de ces consommations sur l’effet de serre
Cette estimation des consommations d’énergie sera établie sur la base d’un diagnostic effectué selon une méthode approuvée par le ministère ou bien sur la base des consommations constatées sur 3 années. Outre cette estimation, le diagnostic comprend également des recommandations techniques qui permettront au propriétaire de repérer les travaux les plus efficaces pour économiser l’énergie.
Ces recommandations ne conduisent à aucune obligation de travaux.
Cette réforme s’inscrit dans un ensemble de mesures qui visent à la fois à limiter l’impact de la hausse des coûts de l’énergie sur le porte-monnaie des français et aussi à préserver l’environnement, notamment dans le cadre des émissions à effet de serre.
3) Diagnostic des risques technologiques et naturels
Quand doit-on remplir le diagnostic des risques naturels et technologiques ?
Le diagnostic des risques naturels et technologiques concerne toute transaction immobilière. Il doit
être annéxé à tout type de contrat de location écrit, de réservation d’un bien en l’état futur
d’achèvement, de la promesse de vente ou de l’acte réalisant ou constatant la vente d’un bien
immobilier ou non bâti.
Quelles sont les personnes concernées par le diagnostic des risques naturels et
technologiques ?
Aux termes des articles L. 125-5 et R. 125-23 à 27 du code de l’environnement, les acquéreurs ou
locataires de bien immobilier, de toute nature, doivent être informés par le vendeur ou le bailleur, qu’il
s’agisse ou non d’un professionnel de l’immobilier, de l’existence des risques naturels et
technologiques auxquels ce bien est exposé.
Un diagnostic des risques, fondé sur les informations transmises par le préfet de département au
maire de la commune où est situé le bien, doit être en annexe de tout type de contrat de location
écrit, de la réservation pour une vente en l’état futur d’achèvement, de la promesse de vente ou de
l’acte réalisant ou constatant la vente de ce bien immobilier qu’il soit bâti ou non bâti.
Quel est le champ d’application de cette l'obligation d'information des risques
naturels et technologiques ?
Cette obligation d’information des risques naturels et technologiques s’applique dans chacune des
communes dont la liste est arrêtée par le préfet du département, pour les biens immobiliers bâtis ou
non bâtis situés :
? 1. Dans le périmètre d’exposition aux risques naturels et technologiques délimité par un plan de
prévention des risques technologiques ayant fait l’objet d’une approbation par le préfet ;
? 2. Dans une zone exposée aux risques naturels et technologiques délimitée par un plan de prévention des
risques naturels prévisibles approuvés par le préfet ou dont certaines dispositions ont été rendues
immédiatement opposables en application du code de l’environnement (art. L. 562-2) ;
? 3. Dans le périmètre mis à l’étude dans le cadre de l’élaboration des risques technologiques ou d’un plan
de prévention des risques naturels prévisibles prescrit par le Préfet ;
Durée de validité des Expertises
Durée de validité
Loi carrez : Le certificat de mesurage "loi carrez" est sans limite de temps. Il est à noter que si des travaux ont été effectués depuis le premier rapport d'expertise loi carrez, une nouvelle expertise est nécessaire.
Etat des risques naturels et technologiques : Un état des risques naturels et technologiques a une durée de validité de 6 mois.
Diagnostic technique SRU : Le Diagnostic technique SRU est valide trois ans, et doit être présenté par le notaire à tous les acquéreurs.
Etat du bâtiment relatif à la présence de termites (Anciennement appellé Etat parasitaire) : La durée de validité de l'état du bâtiment relatif à la présence de termites est de 6 mois (Après une nouvelle analyse juridique, le ministère de l'Emploi, de la Cohésion sociale et du Logement considère que la durée de validité de l'état « termites » est de 6 mois depuis le 23 décembre 2006). Cette durée permet, dans la majorité des cas, de fournir le même document à la promesse de vente et à l'acte authentique sans risque important d'évolution de l'état réel.
Diagnostic de performance énergétique : La durée de validité du diagnostic de performance énergétique communiqué à l'acquéreur d'un bien immobilier est de dix ans. Ce diagnostic est obligatoire aux promesses de ventes, ou en cas d'absence de promesse, à l'acte authentique, depuis le 1er novembre 2006, pour la France métropolitaine.
L'état de l'installation intérieure de gaz : doit être joint à partir du 1er novembre 2007 aux promesses de ventes, ou en cas d'absence de promesse, à l'acte authentique de vente pour toute habitation dont l'installation privative de gaz (naturel ou non) a été réalisée depuis plus de 15 ans. La durée de validité de l'état de l'instalation intérieure de gaz est de de trois ans.
Diagnostic plomb : La durée de validité du constat de risque d'exposition au plomb (CREP) est d'un an et reste inchangée. Mais si ce constat établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou une présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction du 26 avril 2006, il n'y a pas lieu d'établir un nouveau constat lors de la vente.
Diagnostic plomb location : Un constat de risque d'exposition au plomb (CREP) de moins de 6 ans doit être présenté lors de la signature d'un contrat de location. Si ce diagnostic a révélé l'absence de plomb dans le logement, il sera produit pour chaque nouveau contrat sans limite de validité.
Diagnostic amiante : Il est rappelé par ailleurs que la durée de validité de l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du code de la santé publique reste illimitée. Diagnostic électricité : Le diagnostic électrique a une durée de validité de 3 ans.