Les frais de location
Les frais de location
Quels sont les frais liés à la location ?
Trouver une location et emménager dans un nouveau logement donne lieu à des frais non négligeables, dont certains doivent toutefois être partagés avec le propriétaire.
La commission de l'agence
Si vous avez trouvé votre location par l'intermédiaire d'un professionnel de l'immobilier (agent immobiler ou administrateur de biens notamment), celui-ci a droit à une commission, dès lors qu'il vous a mis en contact avec le propriétaire du logement et que vous avez signé le bail. Cette commission est fixée librement par le professionnel, mais son mode de calcul doit être affiché dans ses bureaux. Elle doit en outre être partagée par moitié entre vous et le propriétaire-bailleur. Si le professionnel se charge en plus de rédiger le contrat de location, les frais seront également partagés avec le propriétaire, par moitié.
L'état des lieux
Lors de l'entrée dans le nouveau logement, il faut faire un état des lieux qui constitue une sorte de photographie de l'état du logement au moment ou la location débute.
Cet état des lieux peut être établi selon différentes procédures :
- s'il est établi directement entre le propriétaire et son locataire, il n'occasionne aucun frais particulier (si l'une des 2 parties préfére se faire assister ou représenter, c'est à elle seule de prendre en charge les frais occasionnés par cette intervention) ;
- si le locataire et le propriétaire ne peuvent se mettre d'accord pour établir un état des lieux, ou si l'une des deux parties refuse d'en établir un, il peut être fait appel à un huissier qui établira lui-même l'état des lieux, après avoir convoqué le locataire et le propriétaire. Les frais d'établissement de l'état des lieux par l'huissier sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire : ils sont fixés selon un barème national, et s'élévent en principe à environ 120€.
Le déménagement
Il donne évidemment lieu à des frais, qui peuvent être différents selon que l'on fait appel ou non à une société spécialisée. Dans tous les cas, il faut savoir qu'il existe une aide spécifique des caisses d'allocations familiales (la prime de déménagement) destinée à prendre en charge une partie de ce coût.
Les autres frais
Dans le cadre des locations soumises à la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie représentant au maximum deux mois de loyer hors charges. Il est d'usage en plus qu'il demande au locataire le versement du premier mois de loyer, ce qui au total représente l'équivalent de 3 mois de loyer. Sachez qu'il existe des aides spécifiques (fonds de solidarité logement, FSL, et 1 % logement) qui prennent en charge une partie du dépôt de garantie : on peut se renseigner soit auprès de sa caisse d'allocations familiales pour le FSL, soit auprès de l'APEC (voir Sites Utiles) pour l'intervention du 1 % logement.
Il existe en outre des aides destinées à prendre en charge une partie du montant du loyer (les aides au logement) et d'autres destinées à financer des travaux d'amélioration de l'habitat
Le contrat doit il être écrit ?
Le contrat de location, c'est-à-dire le bail, doit être établi par écrit. Toutefois, un bail verbal n'est pas nul, sachant que l'une des parties peut toujours exiger l'établissement d'un contrat écrit.
Si vous êtes titulaire d'un bail uniquement verbal, le propriétaire ne peut vous réclamer d'augmentation de loyer annuelle, ni mettre en jeu une des clauses résolutoires autorisées par la loi. Il ne peut non plus exiger le versement d'un dépôt de garantie : mais il pourra le faire si vous demandez la rédaction d'un contrat écrit (ce qui est de toute façon préférable).
Si le bail est établi par un professionnel de l'immobilier (agent immobilier ou administrateur de biens), les frais sont partagés par moitié entre propriétaire et locataire ; il en est de même si c'est un notaire qui se charge de la rédaction.
Quel est le contenu du bail ?
Le bail doit bien évidemment préciser l'adresse du logement qui vous est loué, le décrire (nombre de pièces, accessoires du type garage ou cave, ...), indiquer le nom et l'adresse de votre propriétaire, vos coordonnées précises. Il doit également mentionner le montant du loyer et ses modalités de paiement (mensuel, trimestriel, ... payable d'avance ou non, ...), la durée de la location, la destination du local (habitation ou mixte d'habitation et professionnel). Hormis ces clauses obligatoires, le bail peut comporter certaines clauses facultatives, comme celles prévoyant un dépôt de garantie, l'augmentation annuelle du loyer (dans certaines limites), ou la résiliation automatique du bail pour défaut de paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, ou pour défaut d'assurance. A l'inverse, certaines clauses sont interdites dans les contrats de location : même si elles y figurent, elles n'ont aucune portée et vous ne commettrez aucune faute en ne les respectant pas. Ces clauses interdites sont fixées par l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989.
Un exemplaire du bail doit êre remis à chacune des parties ; si une personne s'est portée caution du locataire, il faut également lui remettre un exemplaire du contrat.
Quelle est la durée du bail ?
Tout dépend de la qualité de votre propriétaire :
- si votre propriétaire est une personne physique, une SCI familiale ou une indivision, le bail a une durée minimale de 3 ans ; - si c'est une personne morale (banque, établissement de crédit, mutuelle, assurance, ...), la durée minimale est portée à 6 ans.
Si le propriétaire est une personne physique, il peut toutefois vous proposer un bail inférieur à 3 ans, à condition de justifier d'une raison d'ordre familial ou professionnel qui le conduira à reprendre le logement au terme de ce bail réduit. Par exemple, un propriétaire qui doit prendre sa retraite dans un délai de 15 mois peut conclure un bail de 15 mois pour le logement qui deviendra sa résidence principale au moment de sa retraite. Pour être valable, ce bail à durée réduite doit mentionner la raison qui le motive. Deux mois avant son terme, le propriétaire doit vous confirmer (par lettre recommandée avec AR ou par huissier) la réalisation de l'événement qui a justifié le bail réduit ou proposer un report du terme à une date précisée. Si ces formalités ne sont pas respectées, le bail sera réputé avoir été conclu dès l'origine pour une durée de 3 ans.
Qu'est ce qu'un état des lieux ?
L'état des lieux est un document établi entre vous-même et le propriétaire (ou son représentant), lorsque vous prenez possession du logement et lorsque vous le quitterez. Il s'agit d'une annexe au contrat de location (bail), qui doit être établi en deux exemplaires (une pour chaque partie) et doit être conservé pendant toute la durée de la location.
Pourquoi établir un état des lieux ?
Bien qu'il soit obligatoire, l'état des lieux est souvent considéré comme un élément accessoire, voire superflu, auquel on ne prête pas l'attention qu'il faudrait. Or, c'est de l'absence de l'état des lieux, ou d'un état des lieux rédigé à la "va-vite"que naissent une bonne part des conflits entre locataire et propriétaires.
Un état des lieux doit être établi :
- lors de l'entrée dans les lieux ; il permet de s'assurer que le propriétaire met à votre disposition un logement en bon état d'usage et de réparations, comme le lui impose la loi du 6 juillet 1989. Pour éviter toute difficulté, il est préférable que l'état des lieux soit établi avant que vous n'installiez vos meubles dans le logement, ou dans les jours qui suivent immédiatement cette installation ;
- lors de votre départ du logement ; il permet, par comparaison avec celui établi à l'entrée dans les lieux, de déterminer quels sont les travaux de remise en état qui devront éventuellement rester à votre charge, et dont le coût pourra être imputé sur le dépôt de garantie. Dans une location, c'est surtout le locataire qui a intérêt à exiger qu'un état des lieux soit établi, puisqu'au terme de la loi :
- si c'est lui qui s'oppose à l'établissement d'un état des lieux, il sera présumé avoir reçu le logement en bon état. Si le logement était en réalité en mauvais état, il devra en apporter la preuve, ce qui est souvent difficile à faire ;
- si, par négligence, aucun état des lieux n'est effectué, la situation sera la même.
Si c'est le propriétaire qui refuse d'établir un état des lieux lors de l'entrée dans le logement de son locataire, c'est lui qui sera pénalisé : s'il souhaite, à la fin de la location, retenir une partie ou la totalité du dépôt de garantie, il devra faire la preuve que le locataire est responsable des dégradations qu'il invoque.
Comment établir un état des lieux ?
L'état des lieux doit être établi de manière contradictoire, c'est-à-dire en votre présence et celle du propriétaire (ou de leurs représentants), à la date convenue entre les deux. Si l'un des deux refuse d'établir un état des lieux, l'autre peut faire appel à un huissier : celui-ci vous convoquera au moins 7 jours à l'avance, par lettre recommandée avec accusé de réception. Les frais d'huissier sont alors partagés par moitié entre vous et votre propriétaire.
L'état des lieux d'entrée doit être le plus précis et complet possible, afin d'éviter tout litige à la fin de la location : il doit décrire le logement donné en location, pièce par pièce, du sol au plafond, y compris les éléments d'équipement, placard, penderie, cheminées, ... Il est également préférable de faire un relevé des compteurs, et si l'électricité est coupée, d'émettre des réserves sur le fonctionnement des appareils électriques, jusqu'à ce que vous puissiez les essayer.
Si l'état des lieux a été établi en dehors de la période de chauffe, vous pouvez exiger, pendant le premier mois de cette période, que cet état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage (radiateurs, chaudière, ...).
Le loyer initial
Le loyer des nouvelles locations est fixé librement par le propriétaire, que le logement soit neuf ou ancien. C'est donc à vous de voir si le loyer que ce dernier demande vous semble correspondre au prix du marché, ou si le propriétaire a eu la main "lourde". Et bien sur, rien ne vous empêche de faire jouer la concurrence et de négocier en mettant en avant les points positifs de votre canditature (vos revenus, les cautions dont vous pouvez bénéficier, la nature de votre emploi - les propriétaires "apprécient" les fonctionnaires car ils bénéficient de la garantie de l'emploi, etc.).
Les augmentations annuelles Chaque année, le propriétaire a la possibilité d'augmenter le montant de votre loyer, si les deux conditions suivantes soient réunies :
- votre bail doit être écrit et comporter une clause de révision du loyer ; à défaut, aucune augmentation annuelle n'est possible
- la hausse de loyer (hors charges) ne peut excéder la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice INSEE du coût de la construction (ICC) ; en d'autres termes, si cette moyenne augmente de 1,2 % sur l'année, l'augmentation du loyer ne pourra être supérieure à ce taux. La moyenne de référence à prendre en compte est celle qui figure dans le bail, ou, à défaut de mention, la moyenne moyenne sur quatre trimestres du dernier indice publié à la date de signature du bail. Si ces conditions sont réunies, le loyer peut être augmenté chaque année, à la date indiquée dans le bail, ou à chaque date anniversaire du contrat, sans aucune formalité particulière.
Comment calculer la revalorisation du loyer
Les augmentations en cours de bail Exception faite de l'augmentation annuelle, strictement réglementée, le loyer ne peut en principe augmenter en cours de bail, sauf si le bailleur fait réaliser dans le logement (ou dans l'immeuble) des travaux d'amélioration. Dans ce cas, il est possible de prévoir, dans le bail, une clause aux termes de laquelle le loyer, une fois les travaux réalisés, sera augmenté et porté à tel montant (celui-ci doit être précisé mentionné dans la clause du contrat).
Les travaux d'amélioration peuvent consister par exemple en l'installation d'un ascenseur dans l'immeuble ou en la pose d'un digicode ou d'un interphone.
Le loyer de renouvellement
Lorsque le bail arrive à échéance, votre propriétaire a 3 solutions :
- ne rien faire, et le bail se poursuit dans les mêmes conditions, notamment quand au montant du loyer ;
- vous donner congé, sachant qu'il doit alors respecter une procédure précise, à défaut de quoi le congé sera nul et le bail se poursuivra aux conditions antérieures ;
- vous proposer un renouvellement du bail, assorti d'une augmentation de loyer, cette proposition étant alors strictement réglementée : l'augmentation n'est possible que si votre loyer est manifestement sous-évalué par rapport à ceux du voisinage, et à condition que votre propriétaire vous en apporte la preuve et respecte une procédure impérative. Sachez que, même si vous acceptez cette augmentation, elle ne s'appliquera que progressivement.
A Paris et en région parisienne, des règles encore plus strictes sont prévues par le décret du 27 août 2001.
La proposition de renouvellement
Cette proposition doit vous parvenir par lettre recommandée avec accusé de réception ou par huissier au moins 6 mois avant le terme du bail en cours. Passé ce délai, la proposition est nulle. La lettre doit reproduire l'article 17c de la loi du 6 juillet 1989 et doit comporter un certain nombre de références (6 à Paris et dans les grandes villes, 3 ailleurs) de logements comparables au vôtre et prouvant que votre loyer actuel est manifestement sous évalué. Pour cela, chaque référence doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires : adresse précise de l'immeuble, montant du loyer hors charges, période de construction de l'immeuble, surface habitable du logement et nombre de pièces, ...
La réponse du locataire Face à une proposition d'augmentation de loyer, vous avez le choix entre 3 attitudes : - accepter la proposition parce qu'elle vous semble justifier, et alors le contrat sera reconduit avec l'application du nouveau loyer ; vous avez 2 mois à compter de la réception de la proposition pour l'accepter ;
- ne rien faire ;
- refuser la proposition.
Dans ces deux dernières situations, c'est au propriétaire qu'il conviendra de prendre l'initiative en saisissant la commission de conciliation, puis, à défaut d'accord, le tribunal d'instance. En effet, si au terme du bail en cours, aucun accord n'a été trouvé ou si le tribunal d'instance n'a pas été saisi, le bail sera reconduit automatiquement aux conditions antérieures, c'est-à-dire sans augmentation de loyer.
Si à l'occasion du renouvellement de votre bail, votre propriétaire vous propose un nouveau loyer, il ne pourra ensuite vous donner congé pour la même échéance du bail, et ce quelle que soit l'issue de cette proposition.
L'étalement de la hausse de loyer
Si vous avez accepté la hausse de loyer proposé par votre propriétaire, celle-ci s'appliquera de manière échelonnée, sur une durée de 3 ans si elle est inférieure à 10 % (donc par tiers) et de 6 ans (donc par sixième annuel) si elle est supérieure à ce pourcentage, même si le contrat est reconduit pour une durée inférieure à 6 ans. Mais si votre bailleur est une personne morale (assurance, banque, mutuelle, ...), elle s'appliquera sur 6 ans quel que soit son montant. Le paiement du loyer
Le loyer doit être payé selon la périodicité prévue dans le contrat. Le plus souvent, il est payable mensuellement et d'avance. Si le loyer est payable selon une autre périodicité (trimestrielle par exemple), vous pouvez toujours exiger un paiement mensuel. En tant que locataire, le paiement du loyer est évidemment votre principale obligation : tout manquement peut justifier la résiliation immédiate du bail (et au final votre expulsion) et peut, au minimum, constituer un motif suffisant pour que le propriétaire refuse de renouveler votre bail lorsqu'il arrivera à son terme.
Après chaque paiement du loyer, votre propriétaire a l'obligation de vous délivrer gratuitement une quittance de loyer, si vous lui en faites la demande. Cette quittance doit indiquer le montant du loyer et celui des charges (ou de la provision pour charges). Si vous procédez à un paiement partiel du loyer, en accord avec votre propriétaire, celui-ci doit vous délivrer un simple reçu. LL
Qelles sont les charges récupérables ?
Les charges récupérables sont celles que le propriétaire paye en lieu et place de son locataire, et qu'il peut ensuite récupérer auprès de ce dernier. Les charges sont donc distinctes de votre loyer de base (la pratique des loyers "charges comprises" est interdite), et ne peuvent être fixées forfaitairement par le propriétaire puisqu'elles doivent correspondre à des dépenses réelles. Leur paiement fait l'objet d'une mention distincte sur la quittance que doit vous remettre votre propriétaire, si vous lui en faites la demande.
Ne confondez pas charges récupérables et réparations locatives ! Les premières correspondent à des dépenses liées aux parties communes ou aux éléments communs de l'immeuble ; les secondes se rapportent aux parties privatives, c'est-à-dire au logement qui vous est loué.
Ces charges correspondent à trois grandes catégories de dépenses :
- les frais entrainés par les services liés au logement et à l'usage de l'immeuble (consommation d'eau, ascenseur, chauffage collectif, ...) ;
- les dépenses d'entretien des parties communes de l'immeuble ;
- le droit de bail (aujourd'hui contribution représentative du droit de bail) et les taxes locatives correspondant aux services dont vous avez l'usage ou dont vous "profitez" (enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, ...).
La liste des charges récupérables est fixée par un décret du 26 août 1987. Cette liste est limitative : votre propriétaire ne peut vous réclamer le remboursement de charges qui n'y figurent pas.
Quand sont-elles payées ?
Le propriétaire peut vous demander soit un paiement annuel, soit le paiement d'une provision en même temps que le paiement du loyer. C'est cette dernière solution qui est le plus souvent adoptée : une régularisation annuelle est ensuite effectuée pour ajuster le montant des provisions que vous avez versées au montant réel des charges dues. Et pour vous permettre de vérifier la réalité des sommes qu'il vous demande, le propriétaire doit vous communiquer, un mois avant cette régularisation :
- le décompte par nature des charges,
- les quantités consommées pour l'eau et l'énergie,
- dans les immeubles collectifs, la manière dont sont réparties les charges entre locataires.
Même si vous en contestez le montant, vous ne pouvez vous dispenser de payer vos charges ; ce serait un manquement à vos obligations de locataire qui pourrait être sanctionné soit par la résiliation du bail, soit par son non-renouvellement à échéance. En cas de désaccord persistant avec votre propriétaire, il faut donc vous adresser directement au tribunal d'instance.
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