Plus value immobilière

La réforme des plus-values immobilières issue de la loi de finances rectificative pour 2011 a été publiée au Journal Officiel le 20 Septembre 2011. Elle est applicable à compter du 1er Février 2012.
En général, vous vendez votre bien à un prix plus élevé que celui auquel vous l'avez acheté. La plus-value est tout simplement la différence entre le prix de vente et le prix d'achat.
Elle peut donc être élevée, voire très élevée. Aussi, elle fait l'objet de correctifs pour en diminuer le montant et pour aboutir à la plus-value imposable. Car cette plus-value va être taxée.
Il existe heureusement des exonérations dont la plus importante est celle concernant la résidence principale.
Les résidences principales restent exonérées d’impôt
La plus-value dégagée lors de la vente de votre résidence principale est exonérée de toute imposition. Elle ne subit ni le prélèvement forfaitaire libératoire, ni les prélèvements sociaux. La réforme de la fiscalité des plus-values qui vient d’être votée (voir ci-dessous) ne remet pas en cause cette exonération. Seuls les résidences secondaires, les biens locatifs (logement, bureau, commerce…) et les terrains sont concernés.
L’exonération pour durée de détention passe à 30 ans en 2012
Jusqu’à présent, votre plus-value imposable était réduite d’un abattement linéaire de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième. Elle était ainsi totalement exonérée d’impôt et de prélèvements sociaux après 15 ans. A partir de Février 2012, cet abattement sera remanié et il deviendra progressif, de sorte que l’exonération totale d’impôt ne jouera plus qu’au bout de 30 ans de détention.

• la réforme s’appliquera aux ventes réalisées devant notaire à partir de Février 2012, et non pas aux avants-contrats signés à compter du 25 Août;
• l’exonération pour durée de détention est maintenue, mais elle ne s’appliquera qu’au bout de 30 ans de détention (voir le zoom ci-contre), et non plus de 15 comme c’est le cas actuellement;
• l’abattement fixe annuel de 1 000 € est supprimé, ainsi que la prise en compte de l’inflation.

Le montant est diminué de :
2 % entre la 6e et la 16e année de détention,
4 % entre la 17e et la 24e année,
8 % jusqu’à la 30e année.

Les travaux déductibles

Tous les travaux ne sont pas déductibles. En effet, ne sont pris en compte dans la déduction que les travaux suivants, à condition que le vendeur en ait conservé les justificatifs et ne les ait pas déjà déduits au titre de son impôt sur le revenu :
Les travaux d’amélioration qui ont pour objet d’apporter à l’immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie (création d’un ascenseur, double vitrage, création d’une salle de bain…)
Les travaux de construction
Les travaux d’agrandissement
À défaut, le vendeur peut déduire au titre des travaux un forfait de 15 % de la valeur d’acquisition. Pour cela, il doit avoir été propriétaire du bien vendu pendant au moins 5 ans.
Dans tous les cas, les travaux de rénovation, entretien et réparation ne sont pas déductibles dans le calcul de la plus-value.

Conseil du notaire

Si vous avez effectué de nombreux travaux dans votre résidence secondaire, conservez toutes les factures car le prix d’achat peut faire l’objet d’une majoration du montant des dépenses réelles des travaux à condition d’avoir conservé toutes les factures. À défaut, une majoration forfaitaire de 15% peut s’appliquer sans justificatif si le bien est détenu depuis au moins cinq ans.
De nouveaux cas d’exonération
Vos plus-values immobilières encaissées à compter de février prochain seront donc totalement exonérées d’impôt si vous détenez le bien vendu depuis 30 ans au moins.

Par ailleurs, l’article 5 de la Loi de finances pour 2012 exonère d’impôt sur le revenu la plus-value que vous réaliserez lors de la première cession d’un logement, si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale (vous en êtes locataire, par exemple) et si vous remployez le produit de votre vente dans l’acquisition de votre résidence principale. Mais attention, cette exonération sera subordonnée au fait que l’argent tiré de la vente soit réinvesti dans le financement de votre résidence principale dans un délai de 2 ans. En outre, vous ne devrez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale durant les quatre ans précédant la vente. En cas de remploi partiel de la plus-value, seule la fraction servant à financer l’acquisition de votre résidence principale sera exonérée, pas le surplus qui subira l’impôt dans les conditions prévues par la réforme (voir ci-dessus).
Un troisième cas d’exonération de la plus-value est admis: si vous êtes âgé ou handicapé et quittez votre résidence principale pour vous installer dans une résidence médicalisée ou un établissement spécialisé, le fisc vous accordera un délai de grâce de deux ans pour céder votre toit en franchise d’impôt. Peu importe que vous ayez changé de résidence principale. Mais attention, pour bénéficier de cette exonération, vous ne devrez pas être assujetti à l’ISF.

Enfin, sachez que les règles de taxation des plus-values immobilières antérieures à la réforme sont maintenues pour les cessions de terrains nus constructibles pour lesquels une promesse de vente a été enregistrée avant le 25 Août 2011 si la vente est conclue avant le 1er Janvier 2013. Les plus-values concernées continueront donc à bénéficier de l’abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième conduisant à une exonération totale au bout de quinze ans. Retenez aussi qu’un régime temporaire d’exonération des plus-values réalisées par les particuliers lors de la cession d’un droit de surélévation d’immeuble en vue de construire des locaux d’habitation est mis en place. L’exonération est toutefois subordonnée à la condition que l’acquéreur du droit de surélévation s’engage à réaliser et à achever des locaux d’habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date de l’acquisition. Elle s’applique aux cessions réalisées du 1er Janvier 2012 au 31 Décembre 2014.