Les conditions du " Borloo populaire "
Pour bénéficier du régime Borloo, il est nécessaire de respecter plusieurs contraintes. Celles-ci portent notamment sur la nature du logement, la durée de location et sur le locataire.
Quels types de bien ?Ce dispositif n'est ouvert qu'aux logements " neufs et assimilés " acquis à partir du 1er janvier 2006. Cette catégorie comprend : les logements neufs proprement dits ou les logements achetés en l'état futur d'achèvement (logements acquis sur plan) ;
les logements à construire ;
les locaux affectés précédemment à un autre usage que l'habitation et transformés en logement (local commercial, bureau...) ;
les logements anciens vétustes ne satisfaisant pas aux normes de décence qui font l'objet de travaux de réhabilitation de la part de l'acheteur. La locationLe logement doit ensuite être proposé en location non meublée, à usage de résidence principale du locataire, pendant une durée minimale de 9 ans. Cette location doit impérativement commencer dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement du logement ou la date de son acquisition si elle est postérieure.
En cas de congé du locataire pendant la période de 9 ans, le bien doit en principe être aussitôt remis en location. L'administration tolère cependant un délai de vacance temporaire qui ne doit pas excéder un an.
Après les 9 premières années, si les autres conditions restent remplies, le dispositif peut être prolongé pendant deux fois trois ans, soit pendant 6 ans supplémentaires. La durée minimale du " Borloo populaire " est ainsi de 9 ans et sa durée maximale de 15 ans.
Quel locataire ?Le locataire ne doit pas être un membre de son foyer fiscal, ni l'un de ses ascendants (parent, grand-parent) ou descendants (enfant, petit-enfant).
Bon à savoir
Après un bail d'au moins 3 ans, vous pouvez mettre le logement à la disposition d'un ascendant ou d'un descendant pendant une période maximale de 9 ans. Mais durant cette période, les avantages fiscaux (amortissement et déduction forfaitaire supplémentaire) sont suspendus.
Borloo populaire : des loyers plafonnés
En plus des conditions précédentes, le " Borloo populaire " impose des loyers à respecter.
Des loyers variables suivant les zonesPendant toute la durée de location, le montant des loyers ne doit pas dépasser un plafond mensuel calculé par mètres carrés de surfaces habitables. Ce plafond varie en fonction de la situation géographique du bien.
Le territoire national est ainsi divisé en 4 zones : la zone A comprend Paris, la petite couronne et la seconde couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne, la Côte d'Azur (bande littorale Hyères-Menton) et le Genevois français ;
la zone B 1 comprend les agglomérations de plus de 250 000 habitants, les agglomérations situées dans la grande couronne autour de Paris, six agglomérations jugées chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, la Rochelle et Saint-Malo), le pourtour de la Côte d'Azur, les départements d'outre-mer, la Corse et les Iles ;
la zone B 2 comprend les autres agglomérations contenant entre 50 000 et 250 000 habitants, les autres zones frontalières et littorales ainsi que la 3ème couronne parisienne ;
la zone C couvre le reste du territoire. A chaque zone correspond un plafond mensuel de loyers :
Zone A : 16,37 €/m⊃2;
Zone B 1 : 11,37 €/m⊃2;
Zone B 2 : 9,30 €/m⊃2;
Zone C :6,82 €/m⊃2;
Ces montants s'apprécient charges non comprises et sont réévalués tous les ans. Plus faibles que ceux autorisés dans le régime Robien, ils s'établissent en moyenne à 30 % en dessous des loyers du marché.
Les avantages fiscaux du Borloo populaire
Le Borloo populaire comporte deux avantages fiscaux qui permettent de défiscaliser une partie de ses revenus locatifs.
Un amortissement possible sur 15 ansL'investisseur bénéficie tout d'abord du mécanisme de l'amortissement. Ce mécanisme permet de déduire chaque année de ses revenus fonciers imposables une fraction du prix d'acquisition du bien. Avec le régime Borloo, l'amortissement s'effectue au rythme de : 6 % du prix d'acquisition pendant les 7 premières années,
puis 4 % pendant les 2 années suivantes, soit un amortissement égal à 50 % sur 9 ans. Au delà de cette première période de 9 ans, le propriétaire peut, sur option, continuer à déduire un amortissement de 2,5 % par an pendant deux fois 3 ans, soit au total 65 % sur 15 ans.
Pour un bien acquis 100 000 € par exemple, le total des déductions sera de : 50 000 € sur 9 ans ;
57 500 € sur 12 ans ;
65 000 € sur 15 ans. Une déduction forfaitaireEn plus de l'amortissement, le Borloo offre un deuxième avantage : vous bénéficiez d'une déduction forfaitaire supplémentaire égale à 30 % des loyers perçus dans l'année.
Au final : une économie d'impôtGrâce à l'amortissement et à la déduction forfaitaire, le dispositif aboutit souvent à un revenu foncier négatif, appelé " déficit " : les déductions et les charges sont supérieures aux loyers perçus. Or, ce déficit est déductible des autres revenus (par exemple, des salaires si vous êtes salariés). Il diminue ainsi le revenu imposable et entraîne, par voie de conséquence, une économie d'impôt. Celle-ci sera d'autant plus élevée que l'investisseur est fortement imposé.
Un exemple de déduction fiscaleUn investisseur achète en zone B 2 un logment neuf de 50m⊃2; pour 110 000 € (frais annexes inclus).
Le loyer est de 50 x 9,30 (plafond zone B 2) = 465 € par mois, soit 5 580 € par an.
Les 7 premières années, l'investisseur pourra déduire chaque année de ses loyers :
amortissement (110 000 x 6 %) : 5 580 €
déduction forfaitaire (5 580 x 30 %) : + 1 674 €
soit un total de : 7 098 €
Les 2 années suivantes, il déduira :
amortissement (110 000 x 4 %) : 4 400 €
déduction forfaitaire (5 580 x 30 %) : 1 674 €
soit un total de : 6 074 €
Sur 9 ans, il pourra donc déduire : (7 098 € x 7) + (6 074 € x 2) = 61 834 €.
Bon à savoir
Les avantages fiscaux seront remis en cause si vous ne respectez pas, pendant la durée de l'engagement (9 ans, 12 ans ou 15 ans), toutes les conditions du dispositif.