L'investissement locatif
Le régime général :
Toute acquisition à but locatif donne droit à certains avantages fiscaux :
• Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers
• Il est possible de déduire du revenu global imposable jusqu'à 10.672€ par an de déficit foncier, hors déficit généré par un excédent d’intérêts d’emprunt
• Les déficits supplémentaires sont reportables sur les revenus fonciers pendant 10 ans .
Contribution sur les revenus locatifs
La contribution sur les revenus locatifs (CRL) est un impôt direct applicable aux revenus tirés de la location de locaux situés dans des immeubles achevés depuis plus de 15 ans. La contribution est calculée au taux de 2,50 % sur le loyer hors charges perçu au cours de l'année d'imposition. Toutefois, si le montant des loyers perçus au cours de l’année d’imposition est inférieur à 1 830 €, la contribution annuelle n’est pas due.
En matière de location vide, elle est à la charge du propriétaire et n’est jamais récupérable sur les locataires.
Important : à compter de l’impôt sur le revenu de l’année 2007 (revenus perçus en 2006) la CRL est supprimée pour les personnes physiques et les sociétés de personnes (ex : les sociétés civiles immobilières), sauf celles dont un associé au moins est soumis à l’impôt sur les sociétés. La plupart des bailleurs louant des logements vides supporteront donc la CRL pour la dernière fois en cette année 2006 !
L'impôt sur le revenu
Les revenus tirés de la location de logements meublés sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
La location de chambres d'hôtes à des personnes de passage est exonérée à hauteur de 760 € par an. La fraction excédentaire est soumise à l'impôt sur les BIC.
Les autres cas d'exonération prévus par la loi exigent que le logement meublé constitue la résidence principale du locataire, ce qui exclut les locations saisonnières.
En principe, en deçà de 76 300 € de recettes locatives par an, le propriétaire est soumis au régime des "micro-entreprises" et n'a aucune formalité particulière à accomplir. Il n'a qu'à tenir un simple livre-journal avec le montant et la date des encaissements et décaissements et porter le montant total des loyers encaissés dans la case prévue à cet effet sur la déclaration annuelle de revenus. Cette somme sera ajoutée à ses autres revenus et soumise au barème progressif, après un abattement de 72%.
Le loueur en meublé peut aussi opter pour le régime réel d'imposition. Il devra tenir alors une véritable comptabilité selon les règles des BIC. Son revenu imposable pour cette activité sera schématiquement égal à la différence entre le montant réel des recettes et celui des charges, liées à la location et à l'acquisition, la conservation et l'entretien du logement (chauffage, électricité, travaux d'entretien, taxes locales, etc.).
Il pourra aussi déduire le montant des droits de mutation payés lors de l'achat, soit en une seule fois l'année de l'acquisition, soit en étalant cette imputation sur cinq ans.
A côté des charges, comptabilisées TTC, le loueur en meublé pourra pratiquer un amortissement annuel sur tous les biens dont le prix unitaire dépasse 500 €HT. Ce qui concerne essentiellement le mobilier (10% par an pendant dix ans) et le logement (environ 2% par an).
Attention... Quand le logement meublé est donné en location toute l'année, sans que le propriétaire y séjourne, celui-ci peut déduire l'intégralité de ces charges. Mais pour les locations saisonnières, la déduction doit être calculée prorata temporis. Sauf naturellement pour les frais directement liés à la location : ménage, téléphone, etc.
Exemple : M. Martin donne le logement en location pendant six semaines au total. Il ne pourra déduire que 6/52èmes du montant total des charges définies ci-dessus.
Le bénéfice réel ainsi calculé est soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, après un abattement de 20% si le loueur adhère à un centre de gestion agréé.
Les déficits
L'imputation des éventuels déficits dépend du statut du loueur.
S'il bénéficie du statut de "professionnel", ce qui est rare en matière de location saisonnière, le déficit est imputable en totalité sur son revenu global.
Le statut de loueur professionnel est accordé aux propriétaires qui ont demandé leur inscription au registre du commerce et qui perçoivent chaque année plus de 23 000 € TTC de loyers ou qui retirent de la location meublée plus de 50% de leur revenu.
En cas de location en cours d'année, le plancher de recettes est réduit prorata temporis.
La limite de 50% compare le revenu net de la location (déduction faite des charges) à l'ensemble des revenus nets catégoriels du contribuable (y compris les revenus de la location et les revenus taxés à un taux proportionnel).
Dans le cas contraire, le déficit ne peut être imputé que sur les bénéfices industriels et commerciaux provenant d'autres activités exercées, elles aussi, à titre non professionnel de l'année en cours et des cinq années suivantes.
Les plus-values
La cession du logement est soumise au régime des plus-values professionnelles quand le loueur est lui-même professionnel.
La plus-value peut bénéficier des exonérations accordées aux petites entreprises. Elle est ainsi exonérée quand l'activité est exercée depuis plus de cinq ans et quand les recettes annuelles TTC sont inférieures à 250 000 € l'année de la cession. En cas de cessation d'activité, ce plafond est ajusté prorata temporis l'année de la cession et doit également être respecté l'année précédente.
La cession du logement est soumise au régime des plus-values immobilières privées pour les loueurs non professionnels.
Ce régime n'est pas forcément un handicap. D'une part, la plus-value sera calculée sur le prix d'acquisition sans tenir compte des amortissements annuels (alors qu'en principe, l'amortissement vient diminuer le prix d'acquisition). D'autre part, l'impôt sur les plus-values privées est assez faible et même souvent nul par le jeu de l'abattement annuel par année de détention.
Les autres charges
La location meublée n'est pas soumise à la TVA. Le propriétaire ne peut donc pas récupérer cette taxe sur ses achats.
Les loueurs en meublé doivent en principe acquitter la taxe professionnelle. Mais les locations de tout ou partie d'une résidence secondaire ou principale en sont exonérées.
Ils acquittent la taxe d'habitation dans la mesure où le logement est habitable au 1er janvier, ainsi que la taxe foncière dans les conditions de droit commun.
Même s'ils ne sont pas inscrits au registre du commerce, les loueurs en meublé relèvent du régime Organic dès lors qu'ils sont assujettis à la taxe professionnelle en tant que commerçants. Ce qui suppose, selon l'Organic, de remplir les conditions suivantes : la location doit être habituelle (au moins deux fois dans l'année), et elle doit porter sur au moins deux logements distincts de l'habitation principale ou secondaire des propriétaires.
Les loueurs qui remplissent ces deux conditions sont donc soumis aux cotisations d'assurance-vieillesse et d'assurance-maladie des non-salariés. Et cela, même s'ils ne bénéficient pas, par ailleurs, du statut fiscal du loueur en meublé professionnel qui suppose un minimum de recettes de 23 000 € par an.
Revenus fonciers : charges déductibles
Généralités
Certaines charges peuvent être déduites du revenu foncier brut imposable du bailleur. Les charges prises en compte sont celles qui ont été effectivement payées au cours de l'année de référence.
Ces charges sont comptabilisées TTC, sauf si la location est soumise à la TVA.
Les charges liées à une location exonérée ne sont pas déductibles.
En règle générale, les charges non déductibles des revenus sont prises en compte dans le prix de revient du bien pour le calcul de la plus-value imposable.
Intérêts d'emprunt
Les intérêts et les frais d'emprunt (frais de dossier, etc.) sont déductibles du revenu brut foncier quand les emprunts ont été contractés pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration du bien.
Dans le cadre de la conservation du bien, les intérêts des emprunts contractés pour le paiement des droits de succession ou de donation portant sur un bien loué sont déductibles du revenu brut foncier du nouveau propriétaire, qui a bénéficié de cette transmission à titre gratuit.
Le bailleur peut déduire le coût des travaux destinés à apporter un élément de confort nouveau dans un local d'habitation, à condition que ces travaux ne modifient pas la consistance générale du local.
Exemples : installation de sanitaires, d'un chauffage central, de systèmes de sécurité, d'un ascenseur, pose de volets, d'un interphone, d'antenne collective, etc.
Il faut distinguer ces travaux d'amélioration des travaux d'agrandissement, de construction ou de reconstruction qui ne sont pas déductibles dans la mesure où ils modifient la structure, le volume ou l'agencement de l'immeuble.
Dans les autres locaux (commerces, bureaux, etc.), seuls les travaux d'amélioration destinés à favoriser l'accueil des handicapés sont déductibles (construction de rampes d'accès, etc.).
Dépenses d'entretien et de réparation
Le bailleur peut déduire le coût des travaux destinés à conserver le local en bon état sans en modifier la structure, le volume ou l'agencement : réfection des installations électriques, de la toiture, remplacement de la chaudière, etc.
Ces dépenses ne peuvent être déduites quand elles sont indissociables de travaux de construction, reconstruction ou d'agrandissement.
S'il s'agit de travaux incombant normalement au locataire (changement de revêtement de sol, papiers-peints, etc.), ces dépenses ne sont déductibles que si elles sont engagées en vue de faciliter la relocation du bien (remise à neuf) ou si elles sont rendues nécessaires par la réalisation de travaux eux-mêmes déductibles (peinture après rénovation de l'installation électrique, etc.).
Impôts et taxes
L'ensemble des impôts et taxes incombant au propriétaire est déductible du revenu brut foncier (ainsi que les éventuelles pénalités et intérêts de retard) : taxe foncière, taxe d'équipement, taxe sur les bureaux en Ile-de-France, etc. Mais les impôts considérés comme un élément du prix de revient du bien (droits de mutation, etc.) ne peuvent être comptabilisés en charges puisqu'ils sont pris en compte pour le calcul de la plus-value imposable.
Assurances pour loyers impayés
Les primes payées pour s'assurer contre le risque d'impayés de loyers sont déductibles. En contrepartie, les indemnités versées par l'assureur pour compenser cette perte de loyer sont incluses dans le revenu foncier.
Seule la prime correspondant au risque d'impayés est déductible.
Frais de gérance et de gardiennage
Quand la gestion est confiée à un tiers (agent immobilier, etc.), les frais de gérance sont déductibles.
Sont également déductibles les rémunérations versées aux gardiens et concierges, y compris les avantages en nature dont ils bénéficient et les charges sociales afférentes à ces rémunérations.
Déduction forfaitaire et frais de gestion
Les frais divers de gestion et l'amortissement de l'immeuble sont couverts par une déduction forfaitaire calculée sur le montant du revenu brut foncier.
Le taux de cette déduction varie selon la nature de l'immeuble.
14% dans le régime de droit commun, pour les locaux neufs ou anciens.
6% pour les logements neufs placés sous le régime de l'amortissement Périssol ou Besson-Robien.
Dans le régime Périssol, la déduction reste fixée à 6% pendant toute la durée de la location. Dans le régime Besson-Robien, elle est fixée à 6% pendant toute la durée de l'amortissement (40% pour les logements neufs, acquis après le 1er janvier 2005, placés sous le régime de l'amortissement Robien qui sont donnés en location à un organisme sans but lucratif chargé de le mettre à disposition de personnes défavorisées. Sous réserve de respecter certains plafonds de loyers et de ressources).
25% pendant les dix premières années de location pour les logements neufs acquis sous le régime Méhaignerie-Quilès. Au-delà de cette période, c'est le régime de droit commun qui s'applique.
Le bénéfice de cette déduction majorée est réservé au premier acheteur.
Si le propriétaire ne respecte pas les conditions exigées par la loi (location pendant six ans, etc.), l'avantage de la déduction majorée fait l'objet d'une reprise d'impôt par l'administration.
40% pendant six ans pour les logements anciens soumis au régime Besson-Robien.
Ce taux majoré concerne les baux conclus à partir du 1er janvier 1999 et s'applique par année ou fraction d'année. Il s'étend donc jusqu'au 31 décembre de la cinquième année suivant celle de la conclusion du bail.
Ce taux majoré continue à s'appliquer par période de trois ans avec le même locataire si les conditions de loyers restent remplies (cf. ci-dessous), même si les ressources de l'occupant ont dépassé les plafonds ci-dessous.
Naturellement, le dispositif s'applique à nouveau en cas de signature d'un nouveau bail avec un nouvel occupant.
Les conditions exigées pour le Besson-Robien dans l'ancien sont les suivantes :
1. Le loyer et les ressources du locataire doivent être inférieurs à certains plafonds.
Plafonds de loyers par m2 pour les baux conclus en 2005 : 15,34 e pour l'agglomération parisienne, la Côte d'Azur et le Genevois français (zone A), 10,02 e pour les agglomérations de plus de 50 000 habitants et les agglomérations chères situées aux franges de l'agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières (zone B), 7,25 e dans le reste du territoire (zone C).
Pour les baux conclus en 2005, les ressources du locataire doivent être inférieures aux plafonds suivants :
Composition du foyer
Zone A
Zone B
Zone C
Personne Seule (PS)
30 580 €
26 634 €
20 680 €
Couple Marié (CM)
45 703 €
31 560 €
27 797 €
PS ou CM avec 1 personne à charge
54 938 €
37 954 €
33 278 €
PS ou CM avec 2 personnes à charge
65 808 €
45 818 €
40 274 €
PS ou CM avec 3 personnes à charge
77 904 €
53 898 €
47 270 €
PS ou CM avec 4 personnes à charge
87 663 €
60 740 €
53 321 €
Par pers. suppl. à partir de la 5ème
+ 9 768 €
+ 6 774 €
+ 6 054 €
Il s'agit des ressources de l'avant-dernière année figurant sur l'avis d'imposition reçu l'année précédente. Les ressources sont prises en compte, comme pour les exonérations de taxes locales, c'est-à-dire après la déduction pour frais et l'abattement général de 20% mais avant imputation des charges déductibles. Ces plafonds sont réévalués annuellement en fonction de l'évolution du Smic.
Il s'agit de la surface de plancher après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, embrasures de portes et de fenêtres. A cette superficie, on ajoute la moitié des annexes. Il s'agit des surfaces réservées à l'usage exclusif de l'occupant dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1m80 : caves, loggias, combles et greniers aménageables, sous-sols, balcons, etc. Ces annexes sont prises en compte dans la limite totale de 8 mètres carrés.
2. La location doit porter sur une durée minimale de six ans.
3. Le logement doit être occupé à titre de résidence principale.
Le locataire ne peut être un ascendant ou descendant du propriétaire, ni un occupant déjà en place. Le dispositif s'applique donc aux baux conclus à compter du 1er janvier 1999 avec de nouveaux locataires.
Quand le logement est possédé par une société, le locataire ne peut être un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d'un associé.
En cas de non-respect des engagements ou de cession du logement, le supplément de déduction forfaitaire est ajouté au revenu global de l'intéressé.
Aucune reprise n'est effectuée en cas d'invalidité, de licenciement ou de décès du propriétaire ou de son conjoint.
Quand le logement a été donné en location pendant au moins trois ans aux conditions exigées, le propriétaire peut, sans risquer la reprise des avantages fiscaux, suspendre l'application du dispositif et louer le bien à un ascendant ou descendant. Aucune condition de loyer ou de ressources n'est exigée pendant cette suspension, dont la durée est plafonnée à neuf ans et qui ne peut être appliquée qu'une fois. Pendant cette suspension, la déduction forfaitaire est ramenée à 14%.
Amortissement du bien
L'amortissement du bien, qui est normalement compris dans la déduction forfaitaire, peut faire l'objet d'une déduction spécifique dans le cadre du régime Périssol ou du régime Besson-Robien dans le neuf.
Les Travaux déductibles
En principe, les propriétaires d'immeubles locatifs peuvent déduire de leurs revenus fonciers les dépenses de réparations et d'entretien qui incombent au propriétaire et les dépenses d'amélioration.Un principe qui mérite de plus amples précisions à partir des exemples, tirés de la documentation administrative officielle.
Les travaux de réparation et d'entretien
Il s'agit de dépenses qui ont pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d'en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial.
Les dépenses engagées en vue de modifier la destination d'un immeuble peuvent être également admises s'il s'agit de réparations qui auraient été en tout état de cause nécessaires, compte tenu de l'état de l'immeuble au moment du changement de destination.
Le remplacement de la chaudière du chauffage central constitue une dépense de réparation et d'entretien. Mais lorsque cette opération s'accompagne de l'adjonction d'éléments nouveaux, les frais correspondant aux agencements nouveaux ont le caractère de dépenses d'amélioration.
Les conditions exigées
Ces dépenses doivent avoir été effectuées par le propriétaire.
Les dépenses de réparation et d'entretien ne sont admises en déduction, en règle générale, que si elles incombent au propriétaire et non au locataire.
En cas de démembrement du droit de propriété entre un nu-propriétaire et un usufruitier, les dépenses de réparation sont déductibles des revenus de celui qui en a effectivement supporté la charge.
Un propriétaire qui reprend possession d'un appartement après le départ de ses locataires en vue de l'occuper doit être regardé comme s'en réservant la jouissance. Il ne peut donc pas déduire de son revenu global ou d'autres revenus fonciers imposables le montant des travaux de remise en état, même si ceux-ci sont consécutifs aux détériorations du locataire.
Elles doivent avoir été réellement payées au cours de l'année d'imposition, quelle que soit la date de réalisation des travaux.
Elles doivent être prouvées par des justificatifs.
Les réparations locatives
Les dépenses de réparations locatives - et notamment les frais de réfection des peintures intérieures - peuvent être déductibles dans les deux cas suivants :
Quand elles sont rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure;
Quand elles sont engagées, avant l'installation du locataire, en vue de faciliter la location. La déduction doit toutefois être refusée s'il apparaît que la prise en charge de ces dépenses par le propriétaire résulte de rapports personnels, familiaux ou d'intérêts existant entre les parties ou de circonstances telles que la location peut être considérée comme anormale.
Toutefois, si le contrat de location prévoit expressément la prise en charge de ces frais par le propriétaire, ce dernier peut les déduire du montant brut de ses loyers en tant que dépenses supportées pour le compte des locataires.
Mais cette solution est subordonnée à la condition que la location ne puisse pas être considérée comme anormale, compte tenu notamment des rapports personnels, familiaux ou d'intérêts existant entre les parties.
Dépenses particulières
En plus des sommes effectivement payées au titre des travaux, le propriétaire peut déduire les honoraires versés à l'architecte chargé de l'établissement et du contrôle des devis, ainsi que de la direction et de la surveillance du chantier.
Quand le propriétaire fait appel à des salariés, ces rémunérations sont admises en déduction lorsqu'ils se rapportent à des dépenses elles-mêmes déductibles.
Les frais engagés par un propriétaire pour loger temporairement son locataire durant les travaux peuvent être admis en déduction des revenus fonciers si l'engagement de ces frais et leur montant résultent d'une gestion normale.
Dépenses d'amélioration
En principe, les dépenses d'amélioration effectuées dans les immeubles donnés en location sont comprises dans la déduction forfaitaire et ne peuvent donc être déduites.
La loi prévoit toutefois deux exceptions importantes.
Sont ainsi déductibles en totalité :
1. les dépenses d'amélioration effectuées dans les locaux d'habitation, ou sur une dépendance immédiate d'un tel immeuble.
2. les dépenses d'amélioration dans les locaux professionnels et commerciaux destinées à faciliter l'accueil des personnes handicapées.
La notion d'accueil des personnes handicapées doit être entendue au sens large. Elle s'applique aussi bien à la présence continue de personnes handicapées (salariés, etc.) qu'à l'accueil temporaire de ces personnes (visiteurs, clients, usagers, etc.).
Conditions exigées
Ces dépenses doivent respecter les conditions précisées plus haut concernant les dépenses d'entretien et de réparation.
Pour la première catégorie de dépenses, le local doit être affecté à l'habitation au moment de l'exécution des travaux.
Les dépenses d'amélioration, déductibles des revenus fonciers, doivent être nettement distinguées des dépenses de construction, de reconstruction ou d'agrandissement qui sont expressément exclues des charges déductibles alors même que celles-ci seraient rendues nécessaires par la modernisation d'un immeuble ancien.
Sont considérés comme des travaux d'agrandissement ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants.
Quant aux opérations de construction ou de reconstruction, elles s'entendent des travaux comportant soit la démolition complète d'un immeuble suivie de sa reconstruction, soit des modifications importantes apportées au gros-œuvre de locaux existants, soit encore de travaux ayant pour objet l'aménagement à usage d'habitation de locaux préalablement affectés à un autre usage ou qui constituaient des dépendances d'un local d'habitation sans être eux-mêmes habitables (combles, garages, remises ...).
Dépenses de construction ou de reconstruction
A l'inverse, certains travaux importants ne sont pas déductibles parce qu'assimilés à des dépenses de construction ou de reconstruction.
Exemples : l'exécution d'un "chaînage" de béton armé destiné à la consolidation d'un immeuble, dès lors qu'une telle intervention a pour objet d'apporter une modification au gros œuvre, la transformation en local d'habitation d'un immeuble précédemment affecté à un autre usage, la redistribution complète de l'espace intérieur d'un immeuble d'habitation et le remplacement de la toiture par une terrasse, la reconstruction de plusieurs planchers, la démolition et la reconstruction d'un escalier, ainsi que le réaménagement de tout le cloisonnement intérieur bien qu'ils n'aient pas compris la réfection des toitures et charpentes, la transformation d'un garage en appartement, etc.
Travaux d'agrandissement
De la même façon, ne sont pas déductibles les travaux correspondant à une restructuration complète après démolition intérieure d'une unité d'habitation, suivie de la création d'aménagements neufs.
Cette exclusion vise non seulement les travaux de construction proprement dits, mais également les équipements installés à cette occasion.
De la même façon, il convient évidemment de refuser la déduction des dépenses d'équipement qui sont réalisées postérieurement à la construction ou à la reconstruction d'un immeuble lorsqu'il apparaît que ces dépenses font partie, en réalité, du coût de réalisation du nouvel immeuble.
Tel est le cas, par exemple, de l'installation d'un ascenseur ou d'une chaudière de chauffage central intervenant peu de temps après l'achèvement de l'immeuble et son affectation à l'habitation.
Travaux d'amélioration non dissociables
Ne sont pas déductibles les travaux d'amélioration à l'occasion de travaux de construction, reconstruction et agrandissement dont ils sont indissociables.
Exemples : les travaux d'installation sanitaire et de chauffage ainsi que la réédification de la toiture réalisés dans un immeuble en même temps que la construction d'un nouveau garage, l'aménagement d'une terrasse, la reconstruction intérieure complète de l'habitation déjà bâtie (CE, arrêt du 26 octobre 1979, req. n° 10875), les travaux de réfection complète de la toiture d'un immeuble exécutés à la suite de la construction d'un étage supplémentaire, les travaux de réparation et d'amélioration exécutés à la suite de travaux de consolidation du gros œuvre, de déplacement des cloisons et de reconstruction d'un escalier réalisés sur un immeuble endommagé par un sinistre, etc.