La loi Scellier
Le cumul avec d'autres systèmes de défiscalisation (Robien, Borloo, Girardin, Malraux, ZRR...) est tout à fait possible. En revanche, l'investisseur ne peut bénéficier que d'un seul de ces avantages par logement.
La loi Scellier, accessible aux investisseurs depuis le 1er janvier 2009, est un nouveau dispositif de défiscalisation qui vient révolutionner le paysage de l'investissement locatif.
Son principal attrait par rapport à la loi Robien et la loi Borloo : une réduction d'impôt très avantageuse et extrêmement simplifiée. En effet, au lieu de recourir à un mécanisme d'amortissement du bien immobilier (comme en Robien ou Borloo), le dispositif Scellier permet de déduire 25% du prix d'acquisition du bien immobilier directement du montant de ses impôts.
Principes fondamentaux du nouveau dispositif Scellier
1- Les contribuables qui acquièrent, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition qu'ils s'engagent à le louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans. En 2009, l'investisseur a le choix d'opter pour le dispositif SCELLIER (réduction d'impôt) ou pour les dispositifs ROBIEN ou BORLOO (amortissement du bien).
2- L'engagement de location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit que le loyer ne doit pas excéder le plafond fixé par décret et correspondant au dispositif Robien.
3- La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement, dont le montant ne peut excéder 300 000 €. Le taux de la réduction d'impôt en loi Scellier est de 25 % pour les logements acquis ou construits en 2009 et 2010 et de 20 % pour les logements acquis ou construit à compter de l'année 2011.
4- La réduction d'impôt en loi Scellier est répartie sur neuf années. Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.
5- Lorsque le logement est loué dans les conditions relevant du dispositif Borloo : respect des plafonds de loyer et ressources du locataire (qui ne peut être un ascendant ou descendant du contribuable), un abattement de 30 % peut être pratiqué sur les revenus bruts. De plus, si le logement reste loué à l'issue des neufs ans dans les mêmes conditions, le contribuable continue à bénéficier d'une réduction d'impôt annuelle égale à 2 % du prix de revient du logement pendant au plus 6 années supplémentaires (soit au total sur 15 ans une réduction de 37 % du prix de revient de l'investissement).
6- Lorsque pour une année, la réduction d'impôt excède l'impôt dû par le contribuable, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu des 6 années suivantes.
7- La réduction d'impôt n'est pas accordée au titre de l'acquisition de logements pour lesquels la signature de l'acte a été régularisée avant le 1er janvier 2009.
La réduction d'impôt dans le cadre du dispositif Scellier n'est applicable qu'aux logements neufs dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l'article L. 111-9 du code de la construction et de l'habitation
De plus, le régime Scellier a exclu la Zone C (zone "non tendue") de son dispositif, privilégiant les zones A, B1 et B2.