Déficit Foncier
L’imputation des déficits fonciers
La déduction sur le revenu global
Le cas général :
Les déficits fonciers qui résultent de dépenses payées dans l'année, peuvent être déduites du revenu global dans la limite de 10.700€, à condition que le propriétaire continue à louer le bien pendant 3 ans.
La fraction du déficit résultant de la déduction des intérêts et des frais d'emprunts ne sont pas déductibles du revenu global.
Le cas spécifique de l'amortissement "Perissol" :
En cas d'option pour le régime de l'amortissement Périssol, le plafond annuel d'imputation de ce déficit est relevé à 15.300€. La déduction du revenu global ne s'applique pas au déficit résultant du paiement des intérêts et frais d'emprunt.
Le régime de faveur pour les opérations de la loi Malraux :
Les déficits résultant des dépenses supportées par le propriétaire à l'occasion de la restauration complète d'un immeuble (sauf les intérêts d'emprunt) sont imputables sur le revenu global sans limitation de montant pendant 5 ans.
Le régime de faveur pour les immeubles détenus en nue-propriété :
Les déficits fonciers résultant des dépenses de grosses réparations réalisées sur un immeuble loué et payées par le nu-propriétaire sont imputables, sans limitation de montant, sur leur revenu global lorsque la répartition nue-propriété et usufruit provient d'une succession ou d'une donation entre proche parents.
Attention : Si le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit foncier (limité à 10.700€ ou à 15.300€), l'excédent peut être imputé sur le revenu global des années suivantes, jusqu'à la 6 ème année incluse.
La détermination du revenu imposable
Les recettes à déclarer
Les loyers :
Tous les loyers perçus par le propriétaire lui-même ou par la personne qui assure la gestion de ses biens doivent être déclarés. Si les loyers perçus sont anormalement faibles, les services fiscaux sont en droit de leur substituer la valeur locative normale.
Les remboursements des charges locatives :
Le remboursement par le locataire des charges et des réparations "locatives" payées par le propriétaire n'ont pas à être déclarées. Corrélativement, elles ne peuvent pas être déduites en charges.
Les dépenses non locatives payées par le locataire :
Certaines dépenses d'entretien et de réparation qui incombent normalement au propriétaire et qui sont mises à la charge du locataire par une clause du bail (très fréquent en matière de baux commerciaux), ou que celui-ci supporte de sa propre initiative, sont en principe à déclarer en tant que recettes.
Les autres recettes locatives :
Doivent également être déclarés, les suppléments de loyers, les pas-de-porte et les droits d'entrée, ainsi que certains loyers non perçus et certaines revalorisations établies par l'administration lorsque les loyers sont anormalement faibles.
Le dépôt de garantie :
Le dépôt de garantie perçu du locataire à l'entrée dans les locaux n'a pas à être déclaré dans les recettes. En revanche, si le propriétaire ne rembourse pas l'intégralité du dépôt de garantie lors du départ du locataire, il doit déclarer la somme non remboursée, sauf lorsqu'elle est destinée à rembourser des charges locatives dont le propriétaire a fait l'avance (chauffage, entretien, réparations locatives...).
Le régime du micro-foncier
Le régime de droit commun :
Le régime du micro-foncier s'applique de plein droit pour les contribuables dont les revenus fonciers ne dépassent pas 15.000€ en 2004.
Le revenu imposable est alors déterminé en appliquant aux recettes un abattement forfaitaire de 40%. Le contribuable est dans ce cas dispensé de conserver les justificatifs des charges déductibles.
Les contribuables exclus du régime micro-foncier :
Les régimes spéciaux d'imposition :
Le régime micro-foncier ne s'applique pas lorsque le contribuable, ou l'un des membres de son foyer fiscal, est propriétaire d'un ou plusieurs immeubles relevant de régimes spéciaux :
- monuments historiques et assimilés s'ils procurent des revenus fonciers,
- immeubles bénéficiant de la loi Malraux ou situés en Zone franche urbaine,
- certains immeubles détenus en nue-propriété qui procurent des revenus locatifs,
- immeubles ayant obtenu une réduction d'impôt pour investissement locatif, et dont les revenus bénéficient d'une déduction forfaitaire majorée pour 10 ans,
- immeubles bénéficiant des dispositifs Périssol, Besson, Robien et Lienemann,
- immeubles appartenant à une SCI non dotée de la transparence fiscale.
L'option pour le régime réel :
Les propriétaires relevant du micro-foncier ont la possibilité d'opter pour le régime réel. Cette option n'est intéressante que si le propriétaire a effectué des travaux non couverts par la déduction forfaitaire de 14% et dépassent 26% (40%-14%) du montant de son revenu foncier brut.
L'option, valable pour 3 ans, s'exerce par le simple dépôt de la déclaration spéciale n°2044.
Le régime réel
Dans ce régime, le revenu foncier net imposable est déterminé après déduction d'un certain nombre de frais et charges supportés en 2004.
La déduction forfaitaire s'applique sur le total des revenus fonciers avant toute autre déduction. Puis sont déduites les autres charges pour leur montant réel.
La déduction forfaitaire :
Elle est destinée à couvrir forfaitairement trois catégories de charges : l'amortissement des investissements immobiliers, les frais de gestion et l'assurance. Le taux normal de la déduction est de 14%. Dans certains cas particuliers, elle est cependant réduite à 6% ou au contraire majorée de 15% à 60%.
Les logements neufs ouvrant droit à déduction sous forme d'amortissement :
Lorsque les propriétaires de logements neufs optent pour le régime de déduction de l'amortissement "Périssol", "Besson" ou "Robien", le taux de la déduction, qui ne représente plus que les frais de gestion et l'assurance, est réduit à 6%. Elle est cependant portée à 40% pour les investissements "Robien", réalisés à compter du 1er janvier 2004, dans une zone de revitalisation rurale.
Les logements anciens ouvrant droit au dispositif Besson :
Pendant les six premières années de location (plus les éventuelles prorogations), le taux de la déduction forfaitaire est porté à 40%.
Les logements ouvrant droit au dispositif Lienemann :
Pendant les 3 premières années de location (de date à date), le bailleur bénéficie d'une déduction forfaitaire de 60%. Cette majoration continue de s'appliquer en cas de poursuite du bail avec le même locataire.
Les logements neufs ayant ouvert droit à réduction d'impôt pour investissement locatif (dispositifs Quilès et Méhaignerie) :
Le propriétaire peut bénéficier d'une déduction forfaitaire de 25% pour les revenus fonciers des 10 premières années de location.
Il faut pour cela remplir plusieurs conditions :
- être domicilié en France,
- avoir construit ou acquis neuf des locaux d'habitation en France, entre le 1.6.1986 et le 31.12.1997,
- avoir pris l'engagement de louer le logement pendant 6 ans, lequel doit constituer la résidence principale du locataire.
Le taux de la déduction varie en fonction de la date d'acquisition, de construction ou de reconstruction de l'immeuble. La déduction forfaitaire joue l'année de la première mise en location du logement et les 9 années suivantes.
Les charges locatives non récupérées :
Il s'agit des charges qui incombent normalement au locataire, dont le propriétaire fait l'avance, et qui ne sont pas remboursées par le locataire. La déduction de ces charges n'est possible qu'au moment du départ du locataire, et non en cours de bail.
Les indemnités d'éviction et de relogement :
Les indemnités versées pour obtenir le départ d'un locataire (notamment en cas de non-renouvellement d'un bail commercial) sont déductibles dans la mesure où elles permettent de percevoir ou de conserver le revenu foncier. C'est le cas lorsque la dépense est engagée afin de remettre un bien en location dans de meilleures conditions.
Les rémunérations des gérants et administrateurs immobiliers :
Les rémunérations des gérants et administrateurs immobiliers sont prises en compte pour leur montant réel. Il doit s'agir de frais de gérance.
En revanche, les frais de gestion ne peuvent pas être déduits pour leur montant réel, car ils sont déjà compris dans la déduction forfaitaire (frais de recherche de locataire, de rédaction des baux, perception des loyers, engagement d'un procès pour le compte du bailleur...).
Les primes d'assurance :
En principe, elles ne peuvent être déduites des revenus fonciers pour leur montant réel, car elles sont déjà prises en compte dans la déduction forfaitaire. Il existe toutefois des exceptions concernant :
- les primes d'assurance loyers impayés,
- les primes d'assurance des immeubles ruraux,
- les primes d'assurance-emprunteur.
Les travaux exécutés dans le bien loué :
Les dépenses d'entretien et de réparation :
Elles sont déductibles, que l'immeuble soit affecté à l'habitation ou non. Elles doivent avoir pour objet de maintenir ou de remettre l'immeuble en bon état, afin d'en permettre un usage normal, sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement antérieur.
Cela concerne notamment :
- la réfection des toitures, façades et peintures,
- la réfection totale d'une installation électrique pour la mettre aux normes,
- la réfection totale d'une évacuation d'eaux usées,
- les frais de diagnostic et de recherche d'amiante...
Les travaux d'amélioration :
Ils ne sont déductibles que si l'immeuble est affecté à l'habitation. Ils ont pour objet d'apporter à un local d'habitation un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie sans modifier le volume, la surface habitable ou la structure de l'immeuble.
Lorsque des travaux d'amélioration sont réalisés sur des biens loués en Périssol, Besson ou Robien, le coût des travaux n'est pas déductible en charge au titre de l'exercice où la dépense a été payée, mais amortissable sur dix ans.
Il s'agit notamment de :
- l'installation de chauffage central, du tout-à-l'égout, d'une salle d'eau ;
- l'installation d'un dispositif de sécurité contre le cambriolage ;
- l'agrandissement des fenêtres, la pose de volets...
Les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement :
Ils ne sont jamais déductibles, car ils visent à accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants.
Toutefois, lorsque ces travaux sont réalisés sur un bien loué en Périssol, en Besson "neuf" ou en Robien, leur coût est amortissable dans les mêmes conditions que le bien loué, à condition que le bailleur prenne un nouvel engagement de location de 9 ans qui court à compter de la date d'achèvement des travaux.
Les provisions sur charges de copropriété :
Lorsque la location est située dans un immeuble en copropriété, les provisions versées au syndic et destinées à couvrir les dépenses communes et les travaux sur les parties communes sont déductibles. Il convient cependant de tenir compte des régularisations effectuées au titre des exercices antérieurs (après approbation des comptes en assemblée générale).
Les intérêts et frais d'emprunt :
Ils sont déductibles s'ils ont été contractés pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration d'un bien immobilier loué.
Les taxes foncières et taxes annexes :
La taxe foncière, certaines impositions telles que la taxe régionale, ainsi que les impositions perçues au profit des groupements de communes peuvent être déduites, à condition qu'elles constituent une charge fiscale incombant normalement au propriétaire.
La contribution sur les revenus locatifs :
La contribution sur les revenus locatifs (CRL) n'est due que pour les immeubles achevés depuis 15 ans au moins au 1er janvier de l'année d'imposition, et pour des loyers annuels supérieurs à 1.830€.
Le taux de la contribution est fixé à 2,5% des loyers.
La CRL est calculée sur le montant des recettes brutes encaissées au cours d'une année (comme pour la déduction forfaitaire de 14%, voir ci-dessus).