Votre Agent Immobilier
Changer de logement, plus qu'un engagement financier, c'est une nouvelle vie qui commence.
A chaque étape, l'agent immobilier est à vos côtés.
1. A l'écoute de vos besoins.
L'agent immobilier prend le temps de vous recevoir et de vous poser les bonnes questions afin de cerner précisément vos besoins.
2. Connaisseur de la vie locale.
L'agent immobilier saura vous apporter des informations précieuses sur l'environnement local : la proximité des écoles, des commerces, des transports et le profil du quartier où vous envisagez d'emménager. Vous disposez ainsi de tous les éléments pour faire votre choix en connaissance de cause.
3. Une force de proposition.
Lorsque vous l'interrogez, l'agent immobilier effectue une présélection parmi tous les biens de son portefeuille et ne vous propose de visiter que les habitations qui correspondent précisément à vos critères. Il vous fait ainsi gagner un temps précieux.
4. Un juriste de formation.
L'agent immobilier est un professionnel qui vous apporte des réponses personnalisées à toutes les questions d'ordre juridique et financier que vous vous posez lors d'une transaction immobilière. Il rédige tous les actes : compromis, promesse de vente, contrat de location et encaisse les acomptes.
5. Un gage de sécurité.
Avec un agent immobilier, tous les risques liés à la vente ou l'achat d'un bien sont éliminés. Les fonds déposés chez un agent immobilier dans le cadre d'une transaction sont garantis par son affiliation obligatoire à une caisse de caution mutuelle. L'agent dispose aussi d'une assurance responsabilité civile et d'une carte professionnelle réglementant la profession.
6. La maîtrise des outils de promotion.
L'agent immobilier se charge de mettre en valeur votre bien dans tous les supports de communication : journaux spécialisés, minitel, Internet … afin de multiplier les contacts avec des futurs acheteurs.
7. La mise en valeur de votre bien.
L'agent immobilier élabore le dossier complet de mise en vente de votre bien comprenant sa description, la mise en valeur de ses atouts et la définition d'un prix adapté et attractif. Il détaille ses caractéristiques pour répondre à toutes les questions de l'acheteur potentiel.
8. Le garant de vos intérêts.
L'objectif de l'agent immobilier : la satisfaction de son client. Il se chargera de conclure la vente au mieux de vos intérêts et dans les meilleurs délais. Vous pourrez vous appuyer sur lui pour toutes les démarches.
9. Un expert de l'immobilier.
Sa profession l'amène à évaluer au juste prix votre bien en tenant compte de tous les paramètres et notamment des fluctuations du marché de l'immobilier.
10. Des compte-rendus réguliers.
L'agent immobilier vous informe régulièrement de l'avancement de son travail : acquéreurs potentiels, visites effectuées. Il vous indique les clients les plus sérieux et vous met en contact avec eux dans les meilleures conditions.
L´agent immobilier
L´agent immobilier est le professionnel qui vous aidera à louer ou vendre votre bien dans les meilleurs conditions,...
On peut s’adresser à un agent immobilier pour vendre, acheter, louer un bien immobilier. Il sert alors d’intermédiaire entre l’acheteur et le vendeur. Ses services sont rémunérés et doivent faire l’objet d’un mandat.
Qu’est-ce que le mandat ?
Le mandat est une procuration établie par le vendeur au bénéfice de l’agent immobilier afin qu’il puisse entamer toutes les actions nécessaires à la vente du bien qui lui est confié. Sont précisés dans ce mandat : la mission de l’agent immobilier,
le descriptif précis du bien concerné,
la durée de la validité du mandat avec la date limite à laquelle il prendra fin automatiquement (en générale, la durée minimale est de 3 mois),
les obligations et les pouvoirs de l’agent,
le prix demandé pour le bien, ainsi que le montant (forfaitaire ou au pourcentage du prix) de la commission de l’agent et la date de paiement de cette commission (en général au moment de la signature de l’acte authentique, chez le notaire ).Noter que la commission de l’agent immobilier n’est due qu’à condition qu’il y ait un contrat signé. Le montant est généralement supporté par l’acquéreur puisqu’il est ajouté au prix demandé par le vendeur.
Dans le cas d’un mandat exclusif, l’absence de concurrence pourrait risquer d’inciter l’agent à « faire traîner l’affaire »?
Le Mandat Exclusif chez C.M.P. Conseils est tout sauf un mandat exclusif. En effet, nous nous engageons à diffuser le bien à l'ensemble des agence membres des Service Inter Agence, de l'adresse, et de notre réseau d'agences indépendantes. Vous multipliez ainsi les chances de vendre votre bien dans les meilleurs délais. Et c'est votre interlocuteur chez C.M.P. Conseils, qui gère les visites ainsi que les confrères. (Voir Prestations et services de ce site).
L'Agent Immobilier est obligatoirement rémunéré qu'au moment ou la vente se signe chez le Notaire. Il n'a donc aucun intérêt à faire trainer l'affaire.
Quelles sont les différentes formes de mandat ?
Il existe deux formes de mandat : le mandat simple et le mandat exclusif.
Le mandat simple laisse toute liberté au vendeur, qui peut :
- proposer l’affaire à un ou plusieurs autres agents immobiliers,
- vendre le bien lui-même sans intermédiaire autre que le notaire.
Quelle que soit la forme de mandat, le vendeur ne peut pas conclure la vente avec un acquéreur qui lui aurait été présenté par l’agence, même après expiration du mandat, sous peine de poursuites judiciaires.
Comment est calculé le montant de la commission ?
Depuis le 1/1/87, le taux de commission est fixé librement par les agences, mais un arrêté du 29/6/90 oblige les agences à faire figurer leurs tarifs d’honoraires à l’intérieur, à la vue du public, et, si c’est possible, à l’extérieur, sur les vitrines.
Le plus souvent, les honoraires de l’agence sont établis en fonction d’un barème dégressif selon le prix de vente ou selon un taux unique sur le montant de la vente (plus le prix est élevé plus la commission baisse).
Le taux de commission généralement appliqué s’échelonne entre 5 et 10 % selon l’importance du bien. Il est donc nettement supérieur aux honoraires de négociation du notaire (voir § 3-5).
Comment sont régies les professions immobilières ?
Les professions immobilières sont régies par la loi du 2/1/70, dite loi Hoguet, selon laquelle :les règlements en espèces des intermédiaires sont interdits,
l’accès à la profession est réglementé,
un contrôle périodique est organisé par l’autorité administrative et par les organismes de caution bancaire,
pour pouvoir exercer, il faut être titulaire de la carte professionnelle, délivrée aux personnes : - justifiant de leur aptitude professionnelle,
- justifiant d’une garantie financière suffisante,
- ayant souscrit une assurance pour leur responsabilité civile professionnelle, non frappées d’une des incapacités ou interdiction définies par la loi.
Quelles sont les obligations de l’agent immobilier ?
L’agent immobilier n’est pas tenu à des obligations de résultat, mais de moyens. Il doit tout mettre en œuvre pour réussir sa mission, mais sa responsabilité ne saurait être engagée s’il ne parvenait pas à un résultat.
Ainsi, il doit notamment : faire visiter les biens qui lui sont confiés à tout acheteur éventuel, se charger de la publicité dans la presse ou par affichage,
procurer tous les renseignements qui pourraient lui être demandés sur le bien considéré,
vérifier la solvabilité de l’éventuel acquéreur et sa capacité à signer l’acte, expliquer à son client toutes les conséquences des engagements qu’il prend.Il est prudent de se faire préciser par l’agent immobilier si le prix de vente comprend la commission et si la TVA sur la commission est comprise.
Si le mandat a été signé suite au démarchage à domicile d’un agent immobilier, le mandant garde le droit de revenir sur son engagement dans les 7 jours qui suivent la signature.
Référence : Loi du 2/1/70, Extraits de la loi du 2/1/70
« Les dispositions de la présente loi s’appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière
habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les
biens d’autrui et relatives à :
non bâtis,
L’achat, la vente ou la location gérance de fonds de commerce,
La cession d’un cheptel mort ou vif,
La souscription, l’achat, la vente d’actions de parts de sociétés immobilières donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété,
L’achat, la vente de parts sociales non négociables, lorsque l’actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce,
La gestion immobilière.
Les garanties attachées à la vente
Diverses garanties sont accordées au vendeur et à l’acquéreur lorsqu’un contrat de vente est définitivement conclu. »
Quelles sont les garanties pour le vendeur ?
Le vendeur dispose de garanties concernant le paiement du prix. Si l’acheteur refuse de payer, le vendeur peut demander : la résolution de la vente. Le vendeur récupère son bien et la vente est annulée. Il s’agit d’une décision prise par le tribunal de grande instance. Toutefois, avant la résolution de vente, le débiteur peut obtenir un délai de paiement variable selon les circonstances,
le paiement forcé du prix. C’est le privilège du vendeur. Ce privilège est inscrit au bureau des hypothèques par le notaire chargé de la rédaction de l’acte.L’action en rescision pour lésion a pour objectif de protéger le vendeur contre un prix de vente qui le léserait de plus de 7/12e dans le prix d’un immeuble. Cette action est ouverte aux héritiers dans le cas où le vendeur serait décédé. La lésion est appréciée, au jour de la vente, par comparaison de la valeur réelle du bien et du prix de vente de ce même bien.
Le délai pour entamer une action en rescision de lésion est de 2 ans à compter du jour de vente.
Il faut s’adresser au tribunal de grande instance dont dépend le domicile de l’acquéreur.
Attention, l’acte de vente prévoit parfois une clause de non-garantie de la contenance (superficie) précise d’un bien immobilier. Cette clause est valable sauf s’il s’agit d’un lot de copropriété.
Si l’acquéreur est exproprié par l’administration, le vendeur n’est pas tenu d’offrir la garantie, sauf si la procédure d’expropriation était déjà en cours lors de la signature de la vente.
Quelles sont les garanties accordées à l’acquéreur ?
L’acquéreur dispose d’une garantie de délivrance de l’immeuble. Celui-ci doit obligatoirement lui être remis par le vendeur à la date spécifiée dans l’acte.
La possession paisible de l’immeuble est également garantie à l’acquéreur. Cette garantie comprend le remboursement du prix d’achat en cas d’éviction, si l’immeuble n’appartenait pas au vendeur, par exemple. Dans ce cas, outre le remboursement, l’acquéreur est en droit de demander des dommages et intérêts et de se faire rembourser les frais de procédure.
Enfin, le vendeur garantit le bien vendu contre les vices cachés.
Il faut toutefois que les défauts soient suffisamment importants pour rendre le bien vendu impropre à l’usage prévu ou diminuer considérablement les possibilités d’usage. L’acheteur peut alors se faire rembourser le prix de vente ainsi que les frais accessoires, même si les défauts incriminés n’étaient pas connus du vendeur. Il peut aussi demander une diminution du prix. Si le vendeur avait connaissance de l’existence des défauts cachés, il doit en outre s’acquitter de dommages et intérêts. L’action en garantie des vices cachés doit être exercée rapidement par l’acquéreur.
En tout état de cause, on considère qu’un vendeur professionnel est nécessairement au courant des vices cachés. Même s’il existe une clause de non-garantie, il est obligé de garantir l’acquéreur contre les vices cachés.
Si l’acquéreur achète un immeuble en l’état futur d’achèvement, il dispose d’une garantie d’achèvement ou de remboursement pour le cas où le vendeur ne pouvait terminer les travaux (faillite, par exemple). Tout contrat de vente d’un logement en l’état futur d’achèvement doit comporter cette garantie sous peine de nullité.
Référence : Code civil : Art. 1602 s., Extraits du code civil
« La garantie que le vendeur doit à l’acquéreur a deux objets : le premier est la possession paisible de la chose vendue ; le second, les défauts cachés de cette chose ou ses vices rédhibitoires. Quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente. Les parties peuvent, par des conventions particulières, ajouter à cette obligation de droit ou en diminuer l’effet ; elles peuvent même convenir que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie. Quoi qu’il soit dit que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie, il demeure cependant tenu de celle qui résulte d’un fait qui lui est personnel : toute convention contraire est nulle. Dans le même cas de stipulation de non-garantie, le vendeur, en cas d’éviction, est tenu à la restitution du prix, à moins que l’acquéreur n’ait connu lors de l
a vente le danger d’éviction, ou qu’il n’ait acheté à ses risques et périls. Lorsque la garantie a été promise, ou qu’il n’a rien été stipulé à ce sujet, si l’acquéreur est évincé, il a droit de demander contre le vendeur :
La restitution du prix,
Celle des fruits, lorsqu’il est obligé de les rendre au propriétaire qui l’évince,
Les frais faits sur la demande en garantie de l’acheteur, et ceux faits par le demandeur originaire,
Enfin, les dommages et intérêts, ainsi que les frais et loyaux coûts du contrat. »