Faire construire sa maison
C'est le rêve de la majorité des Français. Construire un toit bien à soi, une maison, sa maison, sur son terrain. Bref, posséder une maison qui reflète ses idées et ses rêves. C'est d'ailleurs un véritable phénomène de société : 490 000 logements individuels ont été autorisés en 2005, en France. Autant de personnes qui ont choisi de quitter l'habitat vertical pour retrouver la maison de leurs racines.
Il faut tout d'abord acquérir un terrain propice à la construction, puis obtenir des autorités compétentes le fameux permis de construire. La pose de la première pierre est encore loin que les questions, les démarches et l'attente s'impose à vous. Enfin, la phase de construction s'amorce ! Mais à moins d'être maçon, savoir manier la truelle n'est pas à la portée du premier venu.
D'où le recours forcé à des professionnels (architecte, constructeur) et la nécessité de s'entourer de multiples garanties. Car ce n'est pas un investissement à la légère, loin s'en faut !
Alors, prêt pour l'accession à la propriété individuelle, bien à soi et conforme à ses rêves ?
Les formalités du permis de construire
Sauf exceptions, le permis de construire est obligatoire : pas de permis, pas de construction !
L'autorisation est délivrée par la mairie, dans le respect des règles d'urbanisme et d'environnement.
Le dossier de demande de permisLe propriétaire (bénéficiaire d'une promesse de vente, nu-propriétaire, syndic au nom de la copropriété, etc.) doit faire la demande soit à la mairie, soit auprès de la Direction départementale de l'équipement (DDE). Le formulaire spécial et officiel est disponible à la mairie. Mais il peut également être téléchargé sur www.service-public.fr (rubrique "formulaires").
Cette déclaration doit être impérativement accompagnée de l'ensemble des documents indiqués sur le bordereau des pièces à joindre, remis avec la demande de permis de construire. On ne peut vous réclamer aucune autre pièce. Si vous avez oublié de fournir l' un des documents exigés, le maire a 1 mois pour vous le réclamer. Vous avez 3 mois pour compléter votre dossier sinon, il devient caduque. Si le maire ne vous réclame pas la pièce manquante dans les délais, il devra instruire votre demande sans celui-ci.
Le dossier de demande de permis de construire, établi en quatre exemplaires au minimum, doit être déposé en mairie contre récépissé ou envoyé en lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Si le terrain est à cheval sur deux communes, un dossier doit être déposé auprès de chacune d'elle.
L'examen de la demandeDans les 15 jours suivant la réception de la demande, la mairie procède à un affichage dans ses locaux. Dans ce délai, elle informe le demandeur du fait que le dossier est complet et communique le numéro d'enregistrement de la demande.
Deux mois : c'est le délai dont dispose l'administration pour instruire un dossier pour une maison individuelle et ses annexes (3 mois pour les autres constructions). Si, après ce délai, la mairie n'a pas donné sa décision, l'autorisation est réputée accordée tacitement.
Lorsque les travaux sont soumis au contrôle d'une autorité autre que celle du maire (par exemple, pour l'implantation sur un site classé, un secteur sauvegardé...), un délai plus long s'avère nécessaire :
- majoration d'un mois, par exemple, si le projet est situé dans une zone de servitude de protection des canaux d'irrigation, à proximité d'un ouvrage militaire, ou encore à moins de 100 mètres d'un cimetière ;
- majoration de 3 mois, s'il faut consulter la Commission supérieure des Monuments historiques
- majoration de 3 mois lorsque la consultation d'une commission départementale ou communale est nécessaire ou encore l'avis de l'architecte des bâtiments de France requis.
En cas d'opposition du maire, la décision peut faire l'objet d'un recours dans les deux mois suivant la notification de refus d'obtention du permis.
La délivrance du permisLe permis ou son refus donne lieu à un arrêté de l'autorité compétente, notifié directement au demandeur.
Cette autorité est le maire lorsqu'un plan d'occupation des sols (POS), ou un plan local d'urbanisme ou encore la carte communale, a été approuvé qui agit au nom de la commune. Autrement, c'est le maire lorsque son avis est convergent avec celui de le DDE ou le préfet qui délivre le permis de construire au nom de l'Etat.
Toute prescription imposée au constructeur ou tout refus doivent être motivés. Le demandeur doit être informé des délais et voies de recours.
Le permis est délivré gratuitement.
Bon à savoir
Une fois l'autorisation obtenue, il faut envoyer à la mairie une déclaration d'ouverture du chantier.
Le public est informé de la délivrance du permis par affichage en mairie et sur le terrain. Un procès verbal de constat d'affichage pourra être établi par un huissier de justice. Ce procès verbal pourra ainsi faire foi en cas de litige sur les dates. Passé deux mois, vous pourrez commencer sereinement la construction !
Dans tous les cas, les travaux doivent démarrer dans les deux ans qui suivent le permis de construire.
Faire construire par un constructeur ou un architecte ?
Choisir celui qui bâtira le toit de la famille dépend certes de son budget, mais aussi de son goût de l'aventure et de l'originalité. Cependant, beaucoup jouent la carte de la sécurité et s'adressent à un constructeur de maisons individuelles.
Le constructeur, c'est l'atout sécuritéAvec un budget serré, un amour du risque tout à fait modéré, le contrat de construction de maisons individuelles avec fourniture de plan, est tout indiqué. Une fois le terrain acquis, il faut choisir une maison sur catalogue. Mais, il est toujours possible de l'adapter aux goûts, aux besoins... et aux finances de la famille.
L'acquéreur a, par ailleurs, la certitude que la maison sortira de terre, quoi qu'il arrive, grâce à la garantie de livraison. En effet, un établissement de crédit ou un assureur s'engage à intervenir si le constructeur fait faillite, afin que la maison soit livrée au prix et dans les délais convenus.
L'architecte, c'est l'atout coeurS'adresser à un architecte permet toutes les personnalisations possibles.
Ce professionnel fournira dans un premier temps des avant-projets qui tiendront compte de toutes les contraintes que vous aurez listées, notamment financières !
Il réalisera ensuite un plan détaillé du projet définitif, rédigera la notice descriptive et évaluera le coût et le délai prévisionnel. Il peut aussi vous assister pour l'obtention du permis de construire.
Ensuite, il peut vous aider pour sélectionner le bon entrepreneur, coordonner tous les corps de métiers, suivre et contrôler les travaux et assister à la réception finale.
Avec un plan "fait maison" et un terrain, il est possible de signer un contrat de construction de maisons individuelles. Mais il faut qu'un entrepreneur principal se charge au moins des travaux de gros-oeuvre avec la mise hors d'eau (fondations, murs et toiture) et hors d'air (portes et fenêtres). Celui-ci sera tenu d'une garantie d'achèvement qui sécurise l'acheteur.
Sinon, il faudra négocier avec chaque entreprise les travaux à réaliser, le prix à payer et le délai de réalisation. Dans un tel cadre, la garantie d'achèvement n'existe plus. Le coût de l'opération est, par ailleurs, moins maîtrisé et plus élevé.
Procédure allégéePour la construction d'une surface supplémentaire entre 2 et 20 m2 ou d'une piscine de plus de 10 m2, une déclaration préalable de travaux est à faire auprès de la mairie. Il s'agit d'une procédure simplifiée par rapport au permis de construireavec notamment, des délais plus courts. Si le projet n'est pas conforme à la réglementation, la déclaration est rejetée.
Sans procédure aucuneSans avoir de démarches à faire vous pouvez construire : une piscine de moins de 10 m2, une habitation légère de loisir de moins de 35 m2, un mur de soutènement... sauf dans un secteur sauvegardé.
Combien ça coûte ?Architecte
- conception du plan : 5% environ du coût global,
- plan + aide au client pour choix des entreprises : 10% environ du coût global,
- plan + aide au choix des entreprises + coordination et surveillance du chantier : 15% environ du coût global.
Maison "clés en main"
- Conception + plan : environ 5% du coût global.
Sans terrain, ni planCelui qui n'a ni terrain, ni d'idée précise sur le plan de sa maison peut s'adresser à un promoteur de maisons individuelles. Ce professionnel propose dans "un nouveau village" un programme de maisons. Il s'occupe de tout : il achète le terrain, le divise, fait construire. Il vend la maison sur plan ou une fois terminée.
Bon à savoir
Le recours à un architecte est obligatoire pour toutes les constructions supérieures à 170m2.
Faire construire : permis et autorisations
En matière d'autorisation d'urbanisme, la simplification est à l'ordre du jour. Depuis le 1er octobre 2007, les 11 régimes d'autorisations et quatre régimes de déclarations sont remplacés par : le permis de construire, le permis d'aménager (lotissement), permis de démolir.
Le sacro-saint permisAvant de faire construire, il faut obtenir le fameux permis de construire. Le dossier est à retirer et à déposer à la mairie. Les pièces à joindre sont désormais strictement limitées.
L'autorisation de construire est accordée si l'opération envisagée respecte les règles d'urbanisme d'application nationale et locale.
Et la liste est longue. C'est ainsi que le projet doit tenir compte, en fonction de sa localisation, des règles de protection du littoral, de la montagne, du paysage, des monuments historiques et des sites classés. Il faut qu'en outre, il respecte le plan d'urbanisme local (PLU) ou le plan d'occupation des sols (POS) qui fixe les règles de construction dans la commune.
Le droit de regard des voisins Même avec un permis respectant toutes les prescriptions légales et réglementaires, les épreuves ne sont pas terminées pour autant. L'autorisation est affichée en mairie ainsi que sur le terrain, par l'intermédiaire d'un panneau bien visible.
Ces mesures de publicité sont là pour permettre aux voisins d'être informés et éventuellement d'attaquer la décision devant le tribunal administratif. Il faut ainsi attendre deux mois avant de commencer!
Et ce n'est pas fini, car les travaux ne pourront véritablement débuter qu'après avoir adressé au maire une déclaration d'ouverture de chantier.
Procédure allégéePour la construction d'une surface supplémentaire allant de 2 à 20 m2 ou d'une piscine de plus de 10 m2, le ravalement d'une façade qui modifie l'aspect extérieur du bâtiment, c'est la procédure de la déclaration préalable, en mairie, qu'il faut respecter. Il s'agit d'une procédure plus simple que lademande de permis de construire avec notamment des délais plus courts.
Le parfait achèvement et le bon fonctionnement
Le constructeur doit une garantie de "parfait achèvement" des travaux pendant 1 an, de "bon fonctionnement" pendant 2 ans. Il s'engage à réparer les défauts menaçant la solidité de la construction pendant 10 ans. Avec ça, en principe, on est couvert !
L'entrepreneur est tenu de réparer les défauts signalés lors de la réception des travaux. Mais il est également responsable des malfaçons qui affectent les constructions sur lesquelles il a effectué les travaux et qui apparaissent après la réception des travaux. Selon leur nature ou leur gravité, les dommages sont couverts pendant 1, 2 ou 10 ans.
Les protections au fil du tempsLa 1ère année : la garantie de parfait achèvement
Elle permet d'obtenir réparation des défauts mentionnés le jour de la réception des travaux, mais également de tous ceux survenus dans l'année suivant cette date et qui ont été signalés par écrit. Il n'est pas besoin de prouver la faute du professionnel.
Pendant 2 ans : la garantie de bon fonctionnement
Elle couvre pendant 2 ans à compter de la réception des travaux, les désordres survenant aux éléments d'équipement dissociables du logement : chaudière, portes, fenêtres, revêtements muraux, moquettes...
Là encore, la garantie joue sans apporter la preuve de la faute du professionnel. En revanche, celui-ci peut se dégager en invoquant une "cause étrangère" (force majeure, faute d'un tiers...).
Pendant 10 ans : la garantie décennale
L'ensemble des personnes considérées comme des constructeurs (architecte, constructeur...) est réputé responsable des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui affectent la construction, et cela pendant 10 ans à compter de la réception des travaux.
A ce titre, la loi les oblige à souscrire, avant l'ouverture du chantier, un contrat d'assurances.
Les défauts esthétiques ne sont pas couverts par la garantie décennale.
Bon à savoir
En cas de litige, vous pouvez saisir le tribunal d'instance, voire le tribunal de grande instance si le montant des réparations dépasse 10 000 €. Attention, toutefois, aux délais pour agir : mieux vaut ne pas traîner!