Acheter en couple
Couple marié : l'achat d'un bien immobilier
Vous êtes mariés et vous souhaitez connaître le sort des biens acquis pendant votre mariage. Cela dépend en partie de votre régime matrimonial.
Vous êtes mariés sous un régime de communautéQue ce soit un régime de communauté précis ou le régime légal, c'est-à-dire celui sous lequel est placé tout couple marié qui n'a pas passé de contrat de mariage devant notaire avant la cérémonie, les biens immobiliers acquis durant le mariage par chacun des époux ou ensemble sont des biens communs.
Il existe cependant des exceptions notamment dans le régime légal, puisque certains biens peuvent être des biens propres appartenant à l'un ou à l'autre, s'ils ont été achetés avec des sommes qui appartenaient en propre à un époux.
Il est nécessaire d'accomplir certaines formalités pour éviter que le bien ne tombe en communauté (formalité d'emploi ou de remploi). A défaut, lors de la liquidation du régime matrimonial, la communauté devra restituer au patrimoine propre les valeurs ou les sommes dont elle a profité.
En cas de décès ou de divorce, la liste des biens des époux est dressée et les biens acquis en commun seront évalués et partagés par moitié entre eux ou entre le conjoint survivant et la succession du défunt.
Vous êtes mariés sous un régime de séparation de biensVous êtes passés devant notaire avant votre mariage ou vous avez changé de régime matrimonial après, et vous avez adopté un régime de séparation des biens. Tous les biens sont alors divisés en deux masses de biens propres revenant à chacun des époux.
Les biens immobiliers acquis par les époux séparément restent donc leurs biens propres, et relèvent du patrimoine de chacun d'eux.
Ils peuvent également acheter des biens ensemble. Dans ce cas, ils seront en indivision entre eux, à proportion de leurs apports pécuniaires respectifs.
En cas de décès ou de divorce, la liquidation du régime matrimonial n'intervient donc pas pour faire les comptes des biens acquis en indivision.
Acheter en indivision
Les biens achetés ensemble par des concubins, des partenaires pacsés, ou par des époux placés sous un régime de séparation des biens, peuvent être soumis au régime de l'indivision.
Les règles légales de l'indivisionLes actes usuels d'administration et de conservation des biens doivent être pris en commun. Aucun des deux ne peut seul vendre des meubles, donner ou prêter ou louer des biens indivis, ni entreprendre des travaux ou souscrire une assurance pour ces biens sans l'accord de l'autre.
Mais un seul peut être gérant de l'indivision avec l'accord de l'autre par le biais d'un contrat passé entre eux appelé, mandat, général pour les actes d'administration et spécial pour les ventes ou les donations spécifiques.
En cas d'urgence, cependant, l'un des deux pourra agir seul. En cas de litige à propos d'un ou de plusieurs biens, il sera toujours possible de le régler en saisissant le Tribunal de grande instance qui pourra autoriser la vente d'un bien ou des mesures urgentes.
L'indivision prend fin avec le partage qui peut survenir par accord amiable entre les partenaires, concubins ou par voie judiciaire en cas de désaccord.
La convention d'indivisionPour faciliter les choses, les partenaires ou concubins peuvent passer entre eux une convention qui réglera la gestion de leurs biens. Cette convention doit être passée par écrit et précisée tous les biens visés et les quote-part respectives détenues par les membres de l'indivision. Elle peut être conclue pour une durée déterminée ou non. Si elle est à durée indéterminée, il est possible d'y mettre fin à tout moment. Cette convention pourra notamment désigner l'un des deux partenaires pour gérer au quotidien l'indivision. Si l'indivision comporte beaucoup de biens, il pourra être prévu à cette occasion une rémunération pour l'indivisaire gérant.
En théorie, il est possible de vendre, donner ou léguer sa part d'indivision, mais en raison des différents obstacles rencontrés (ex : droit de préemption de l'autre en cas de vente), mieux vaut mettre fin à cette indivision par le biais d'un partage, amiable ou judiciaire.
SCI : investir en couple ou en famille
Créer une société peut parfois être la meilleure réponse aux conséquences désavantageuses d'un décès ou d'une séparation.
La société civile immobilièreC'est une forme de société parfois choisie par des époux, des concubins ou des partenaires de Pacs, dans le seul but d'acquérir un immeuble en commun. Chacun reçoit ainsi des parts sociales à hauteur de son investissement. L'avantage indéniable, c'est qu'en cas de décès ou de séparation, la vente du logement pourra être évitée. Ou au moins réalisée à de meilleures conditions. On prévient ainsi un contentieux long et déchirant, tout en préservant les droits de chacun.
Des clauses d'agrément, parfaitement valables, sont souvent insérées dans les statuts de la société. Elles prévoient en particulier qu'en cas de décès ou de séparation, celui qui reste sera tenu d'agréer tout nouvel associé de la société. Et à défaut, s'engager à acquérir lui-même les parts du sortant.
Attention ! La constitution d'une SCI n'est pas gratuite : il faut compter avec les frais de constitution et d'enregistrement de la société. Et ne pas oublier non plus toutes les obligations de la vie en société : assemblées générales, registres obligatoires... qui prennent en plus souvent du temps.
La société de faitPour créer une société, il faut accomplir un certain nombre de formalités obligatoires. Il arrive toutefois qu'un juge reconnaisse, dans les relations entre époux ou concubins, tous les ingrédients d'une société. Sans pour autant que celle-ci ait été constituée en bonne et due forme.
En cas de divorce ou de séparation, il faut alors dissoudre cette société, comme si elle avait réellement existé. Par exemple : Si une épouse a participé à plein temps à l'activité professionnelle de son époux et contribué sans rémunération à fortement développer sa clientèle, une société de fait pourra être constatée puis dissoute. La moitié reviendra ainsi à l'épouse qui pourra récupérer le fruit de son labeur.